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估价视点||2017年1-3季度成都市房地产市场分析

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-10-27 16:18

房地产评估-全文略读:国家建设部一级房地产评估机构全国范围执业土地估价机构全国A级资信土地估价机构资产(含证券期货)评估机构土地规划甲级资质工程咨询机构土地登记代理机构中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位全国一级房地产估价机构排名第...


宏观经济分析

1.国家宏观经济分析

(1) 2017年1-3季度全国固定资产投资情况

2017年1-3季度,全国固定资产投资(不含农户)完成458478亿元,累计增长7.5%。增速比上年同期回落0.7个百分点。其中,国有控股投资168164亿元,增长11.0%;民间投资277520亿元,增长6.0%,占全部投资的比重为60.5%。分产业看,第一产业投资14973亿元,增长11.8%;第二产业投资171787亿元,增长2.6%,其中制造业投资140819亿元,增长4.2%;第三产业投资271718亿元,增长10.5%。基础设施投资99652亿元,增长19.8%,比上年同期加快0.4个百分点。高端制造业和企业技术改造投资较快增长,高耗能行业投资增长放缓。前三季度,高技术制造业、装备制造业和制造业技术改造投资同比分别增长18.4%、8.3%和12.1%,高耗能制造业投资同比下降1.9%。固定资产投资到位资金457007亿元,同比增长3.3%,增速比上半年加快1.9个百分点。新开工项目计划总投资376347亿元,同比增长2.4%。从环比看,9月份固定资产投资(不含农户)比上月增长0.56%。

(2) 2017年1-3季度全国房地产开发投资和销售情况

前三季度,全国房地产开发投资80644亿元,同比增长8.1%,增速比上年同期加快2.3个百分点。其中,住宅投资增长10.4%。房屋新开工面积131033万平方米,同比增长6.8%,其中住宅新开工面积增长11.1%。全国商品房销售面积116006万平方米,增长10.3%,其中住宅销售面积增长7.6%。全国商品房销售额91904亿元,增长14.6%,其中住宅销售额增长11.4%。房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%。9月末,全国商品房待售面积61140万平方米,比上月末减少1212万平方米。前三季度,房地产开发企业到位资金113095亿元,同比增长8.0%。

从国家统计局发布的数据显示,2017年前3季度全国经济持续稳中向好态势,固定资产投资稳中略缓,投资结构调整优化,房地产开发投资平稳增长,商品房待售面积继续减少。

2.成都市宏观经济分析

(1)工业生产情况

2017年1-7月,成都市规模以上工业增加值比上年同期增长8.6%。国有及国有控股企业增长0.8%,其中汽车产业增长11.8%,电子信息产业增长27.5%,大中型企业增长8.5%,建材产业增长8.7%,轻工行业增长1.4%,石化产业增长5.2%,冶金产业下降15.6%。

(2)固定资产投资情况

2017年1-7月成都市固定资产投资总额5497.8亿元,比上年同期增长15.0%。其中,房地产开发投资1540.0亿元,增长0.5%,技术改造投资1402.7亿元,增长28.6%。天府新区项目投资1262.9亿元,增长55.1%。商品房施工面积18076.9万平方米,下降0.7%,商品房竣工面积1025.6万平方米,下降43.0%。

(3)消费品市场情况

2017年1-7月,成都市社会消费品零售总额实现3629.6亿元,比上年同期增长11.5%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额3489.9亿元,比上年同期增长11.5%;乡村消费品零售额139.7亿元,比上年同期增长11.6%。按消费形态分,餐饮收入实现439.8亿元,比上年同期增长12.9%;商品零售实现3189.8亿元,比上年同期增长11.3%。居民消费价格指数102.3。

(4)财政、金融情况

2017年1-7月,成都市一般公共预算收入完成780.7亿元,比上年同期增长10.3%。全市住户存款余额11645亿元,增长6.5%。

(5)对外贸易情况

2017年1-7月,成都市外贸进出口总额(海关数)实现2144.4亿元,比上年同期增长66.0%。


房地产政策分析

1.国家房地产政策

2017年3月23日,住房城乡建设部在召开的全国特色小镇培训会议,随后住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部印发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》,公布了第一批127个特色小镇名单,建设了特色小镇培育网,与中国农业发展银行、国家开发银行等金融机构出台了推进金融支持特色小镇、小城镇建设的政策。在我国似乎国家政策指向哪里,经济就会往哪里聚集,特色小镇将成为我国房地产业转型的一个方面。比如三亚的太极拳小镇,开发“体医融合”的特色旅游产品,比如恒大的足球小镇等等,这些小镇将房地产业与其他产业相结合,变着法的让房地产持续产生着更大的收益,已经打破了原有的购地-建房-销售的房地产开发模式,房地产业转型乃国之所向。

2017年3月29日,住房城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上,又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。国家净化房地产销售环境,构建和谐稳定的房地产市场环境的决心可见一斑。

2017年4月1日,住房城乡建设部、国土资源部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,通知要求合理安排住宅用地供应,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理;尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划;保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。国家以调节住宅土地供应量的手段督促各地方政府消化库存,也期望通过这一举措提高火爆区域的住宅供应量,期望通过调整供应量改变供不应求引起的高房价,但是我国的商品住宅似乎就是越贵越好卖,这样的政策难道不会出现区域性的房价暴涨吗?

2017年5月10日国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》,为促进房地产市场平稳健康发展,房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。房价上涨压力大的城市要统筹存量和增量建设用地,综合考虑区域人口、就业、公共服务设施建设等因素,优化土地供应结构,相应增加年度住宅用地供应。但是在笔者看来,若不能打击投资投机者,无论怎样去增加住宅土地供应、增加住宅的供应,都很难达到供求相当的市场稳定。

2.成都房地产政策

2017年04月12日成都市房管局签发了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》,通知要求在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让,同时对首付款资金来源、住房贷款合法性等方面均提出了要求。为配合该通知,经四川省市场利率定价自律机制核心成员2017年第二次工作会议审议,决定调整四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例:在成都市高新区(西部园区、南部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区12个住房限购区域购买首套房的居民家庭,最低首付款比例不低于30%,全省非限购区域不低于25%。已拥有一套住房且未还清贷款的居民家庭,在成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个住房限购区域,最低首付款比例不低于60%,且贷款年限不超过25年;天府新区成都直管区最低首付比例不低于70%,且贷款最长年限不超过25年;全省其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。包括天府新区成都直管区在内的12个住宅限购区域内已拥有2套及以上(无论是否有贷款或是否结清相应贷款)住房的家庭,暂停发放商业性个人住房贷款;全省其他非限购地区,已拥有2套及以上且相应购房贷款未结清对的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

成都市规划管理局、成都市房管局等四部门在2017年4月21日下午,联合发文出台了《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,禁止商办类建设项目擅自改变为居住用途,同时对商办类项目设计标准、水电气价格标准等做出了相关限制,严禁“商改住”。

2017年7月25日成都市城乡房产管理局成都市发展和改革委员会关于做好商品住房价格监管的通知(成房发〔2017〕91号) ,该通知规定:加强商品住房价格申报指导、加强商品住房申报价格的执行监督、加强商品住房销售行为监管、加大商品住房价格违法行为查处力度。

2017年8月29日《成都市人民政府办公厅关于转发市房管局等部门拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法的通知》(成办函〔2017〕143号),该通知规定:拍卖土地建设租赁住房坚持“市场化竞地、专业化建设、规模化运营、社会化管理”原则。通过市场化方式拍卖土地,土地竞得人按《国有土地使用权出让合同》约定建设租赁住房。租赁住房建成后无偿移交土地提供方指定的接收单位(以下简称:接收单位)或由土地竞得人自行持有并持续出租运营。国有住房租赁公司对无偿移交的租赁住房进行规模化运营管理,充分发挥国有企业的引领和带动作用。租赁住房应与该项目商品住房一并纳入统一的社会化、市场化物业管理。


成都市土地市场

1、土地供应量及成交量概况

(1)成都市供应成交总量概况

2017前三季度,成都市土地供应137宗,总供应面积达到5,980,556㎡,合计8,970.79亩,总供应面积同比减少33.8%。

成交土地共122宗,总成交面积4,985,602㎡,合计7,478.37亩,成交总面积同比减少24.78%。

(2)成都市中心城区供应成交量概况

成都中心城区供应43宗,总供应面积为1,458,034㎡,合计2,322.04亩,总供应面积同比减少2.64%。

成交土地面积为1,416,760㎡,合计2,125.13亩,成交土地面积同比增长46.26%。

2、土地成交价对比分析

(1)成都市土地成交价对比分析

2017年前三季度和2016年前三季度相比,由于土地供应较少,成都市土地价格大幅度上涨,成交楼面价由2,351元/㎡涨到了5,645元/㎡,涨幅为140.11%。溢价率由2016年46.2%增长至55.1%。

(2)成都市中心城区土地成交价对比分析

2017年前三季度和2016年前三季度相比,成都市中心城区成交楼面价由4,024元/㎡涨到了9,310元/㎡,涨幅为131.36%。

成都市土地成交存在较高的土地溢价率。而开发商愿意以较高的溢价率取得土地,主要还是房价的持续上涨。


3、成交土地用途构成分析

(1)成都市成交土地用途构成分析

从成交构成来看,在2017年前三季度成交的122宗土地中,工业用地6宗(占比约5%)、商办用地52宗(占比约43%)、商住用地59宗(占比约48%)、其它用地5宗(占比约4%)。

而2016年前三季度,成都成交的157宗土地中,工业用地10宗(占比6%)、商办用地52宗(占比33%)、住宅用地84宗(占比54%)、其他用地11宗(占比7%)。

2017年前三季度相对于2016年前三季度成交的商办用地从数量上来看几乎持平,但从总成交土地的占比来看,2017年前三季度反而增加了15%。住宅用地数量由2016年的84宗减至59宗,从总成交土地的占比来看,2017年前三季度减少了6%。工业用地的数量由10宗减至6宗,从总成交土地的占比来看,2017年前三季度减少了1%。其它用地的数量由11宗减至5宗,从总成交土地的占比来看,2017年前三季度减少了3%。

从上图可以看出,商办用地、工业用地、其他用地土地成交面积有一定程度的减少,但平均容积率有一定的增加,使其达到一个相对平衡的状态。但住宅用地土地成交面积有小幅增长,平均容积率下滑至2.5。由于容积率的下降,导致后期住宅房地产供给量减少,供不应求的局面导致住宅房地产价格上涨,从而开发商愿意以高地价获取土地,住宅土地市场增长。

(2)成都市中心城区成交土地用途构成分析

从成交构成来看,在2017年前三季度成交的40宗土地中,工业用地4宗(占比约10%)、商办用地9宗(占比约22%)、住宅用地26宗(占比约65%)、其它用地1宗(占比约3%)。

2016年前三季度,成都中心城区成交29宗土地中,工业用地3宗(占比10%)、商办用地4宗(占比14%)、住宅用地21宗(占比72%)、其他用地1宗(占比4%)。

由此看出,成都市中心城区2017年前三季度相对于2016年前三季度,商办用地及住宅用地在数量上是呈增长的趋势,但从成交土地的占比来看,商办用地呈增长态势,住宅用地在逐渐的紧缩。

从上图可以看出,2017年成都市中心城区住宅用地、商办用地虽然土地成交面积增加了,但容积率有一定的下降。从房地产市场状况的角度看,这也是保证了房地产市场的供给,使其稳定的发展。

4、小结

2017年前三季度成都土地供应量收紧,在其他用途土地供应量平稳的同时,住宅用地成交量的呈下降趋势,土地价格也在供应量下降和房价的压力下明显上涨。新规则的不断迭代让市场更加有序的同时,也明显提高了土地市场的门槛。利润的下降和门槛的提高让房企的入市门槛显著提高。未来成都市场上小房企逐渐由中心城区转至偏远区域。而中心城区及位置较好的区域将成为大房企的天下。但大房企如果不顺势转型的话,也将面对残酷的竞争甚至淘汰。


成都市房地产市场分析

2017年1-3季度在受限制网签、政策调控、预售审批难言实质性宽松,高价盘预售证普遍难拿等因素影响,使楼市也在逐步降温。传统的“金九银十”的销售旺季难以出现,成交量以稳为主。

1.住宅房地产市场分析

(1)供求量分析

2017年3季度,成都市住宅商品房供应面积为341.57万平方米,环比下降27.16%;成交面积为481.94万平方米,环比下降19.61%;成交45800套,环比下降21.96%;成都市2017年3季度商品住宅供求比约为0.71,相较之2017年上半年供求比0.77,供求比回升后仍处于低位(供求比在0.8~1.2范围内时较为平衡),供小于求态势仍然持续。供应量及成交量持续呈下降趋势。

(2)供求区域分析

2017年1-3季度,成都市商品住宅房源面积1211.52万㎡,其中郊区供应量为949.15万㎡,主城区为262.37万㎡。2017年1-3季度,双流区、龙泉驿区、新都区在供应量中占比排名前三位,比例依次为 24%、19%、14%。1-3季度,城中、崇州、大邑、都江堰、金堂、彭州、蒲江、青白江、青城山、邛崃、新津无新增住宅房源。由此可以看出,由于主城区新增土地量少,新增房源较少,新增房源主要集中在与成都市主城区接壤的近郊。

2017年1-3季度,成都市商品住宅成交面积为1607.56万㎡,其中主城区成交量为462.95万㎡,郊区成交量为1144.61万㎡。2017年1-3季度,双流区、龙泉驿区、温江区、新都区及郫县在供应量中占比排名前四位,比例依次为 17%、16%、13%、12%。主城区,成交量占比依次为城东、城西、城北及城南、城中,其中城东占整个成都市商品住宅成交量11%。说明城区依然为购买热门区域。

2017年1-3季度,仅龙泉、双流、新都在供销比正常范围内,供销比在0.8-1.2范围内。其余各区均为供不应求情况,整体趋势供小于求态势依旧严峻。

备注:上述未列出的区域,均为成交量为0的区域。

(3)成交情况分析

a、主城区成交单价分析

2016年3季度-2017年3季度,成都市主城区商品住宅成交单价整体呈上扬趋势,且从2016年3季度开始城南、城西、城中均呈直线上涨。

b、近郊区成交单价分析

郊区成交单价大幅度上涨相较于主城区推迟了一个季度, 郊区大幅上涨出现在2017年2季度。以2016年3季度成交均价为基数,其中温江上涨19%,新都上涨25%,龙泉上涨28%, 郫县上涨34%,双流上涨53%。同时双流区以11,567元/㎡的成交单价占比郊区均价榜首。

C、按物业属性分析

2017年3季度成都市供应合计341.57万㎡,其中普通住宅供应面积334.4万㎡,占比98%,别墅供应占比2%。2017年3季度成都市成交合计481.94万㎡,其中普通住宅成交面积为468.72万㎡,占比97%,别墅成交占比3%。不论是普通住宅还是别墅,相较于上一季度,上涨速度均有所下滑。3季度成交均价与2季度相比均有小幅回落。

d、3季度二手房住宅成交分析

2017年3季度,成都市二手住宅成交合计190.33万平方米,21846套,8月、9月均成交面积均环比上涨18%。相比2017年3季度成都市新商品房成交量481.94万㎡,二手住宅仅为新商品房的39.5。所以市场成交主力军仍为新建商品房。

e、存量房屋分析

2017年3季度存量住宅用房合计5399.05万平方米,57.57万套,从2016年3季度开始,住宅存量房呈直线下降。

小结:受限制网签、政策调控、预售审批难言实质性宽松,高价盘预售证普遍难拿等因素影响,2017年3季度成都市住宅商品房供应量及成交量均呈下降趋势,环比上一季度,新增供应量及成交面积均有小幅下滑,3季度供销比为0.71,持续低位运行。成交均价环比2017年2季度主城区部分区域有所下降,但近郊仍然保持上涨势头。


2.商业房地产市场分析

(1)供求量分析

2017年1-3季度,成都市商业房地产供应面积为174.90万㎡,其中第一季度供应面积为33.72万㎡,第二季度供应面积为84.29万㎡,第三季度供应面积56.89万㎡,环比上一季度减少32.5%,供应量小幅下降。1-3季度商业房地产成交面积为212.06万㎡,其中第一季度成交面积为78.03万㎡,第二季度成交面积为90.93万㎡,第三季度成交43.10万㎡,环比上一季度成交量下滑52.6%,2017年1季度、2季度、3季度商业房地产供求比约分别为0.4、0.9、1.3,上半年时间段短期出现了商业供不应求的局面,商业用房供销比受开发商开盘节点及银行信贷政策等因素的影响较大,供销比呈不稳定波动,但就整体商业房地产市场库存压力依然较大,因此商业房地产市场整体形势不能乐观。

(2)供求区域分析

2017年3季度,成都市主城区商业供应面积合计为14.26万㎡,郊县以42.64万㎡远超于主城区供应量,占总供应面积的74.94%。其中城东供应面积为5.39万㎡,居于成都市主城区商业房地产供应量的第一位,双流区商业房地产供应面积为20.86万㎡,以远大于其他郊县的优势高居榜首。结合下图及成都市区域内的商业房地产供求比,说明成都市商业房地产的供求关系正在向平衡状态发展。

2017年1-3季度成都市主城区供应及成交均集中在城南、城西及城东,城中几乎为0供给及0成交。且供给及成交均集中在2017年2季度。2017年3季度相较于2季度均有小幅小滑。

2017年1-3月郊区供应面积合计121万㎡,成交面积合计139.62万㎡,供销比0.87,处于短期平衡状态。其中新都在郊区中的供应比及成交量占比分别占37%、61%。为郊区商业用房中最活跃的区域。

(3)成交情况分析

2017年3季度,大成都范围内商业房地产均价为30,179元/㎡。整体呈上扬趋势。主城区以城北最高,均价达到35,000元 /㎡左右,郊县以双流最高,均价达到29,000元/㎡左右,新都区商业房地产均价以15,000元/㎡垫底。结合下图,成都市商业房地产价格呈上涨趋势,郊县价格波动最大,郫县、新都区尤为明显。

2017年3季度,除无供应区域外成都市各区域成交均价以城北为首,主城区以城北成交均价37,690元/平方米位于榜首,郊区以郫县成交均价34,061元/平方米为首,以龙泉成交均价25,190元/平方米垫底。

小结:同样受2017年3季度成都市商业房地产供应量、成交量环比均有所下降,成交价格上涨,供销比呈不稳定波动,但就整体商业房地产市场库存压力依然较大。


3.写字楼房地产市场分析

(1)供求量分析

2017年1-3季度,大成都写字楼新增供应197.21万㎡,其中第一季度新增供应面积32.76万㎡,第二季度新增供应面积103.70万㎡,第三季度新增供应面积60.74万㎡,环比2017年二季度下降41.43%,成交面积298.91万㎡,其中第一季度成交面积81.07万㎡,第二季度成交面积129.94万㎡,第三季度成交面积87.90万㎡,环比2017年二季度下降32.35%,环比2017年二季度下降32.35%,三季度成交均价12,157元/㎡,环比2017年2季度上升6.6%。

(2)供求量区域分析

2017年1-3季度大成都写字楼供应全部来自主城区和近郊,城南写字楼成为大成都主要供应区,以49.99万㎡供应面积位居榜首,其中一季度供应面积13.44万㎡,二季度供应面积27.9万㎡,三季度供应面积8.65万㎡,主要集中供应在2季度。2017年1-3季度写字楼供应及成交面积情况,详见下表。

(3)成交情况分析

2017年3季度,大成都写字楼均价为12,517元/㎡,环比2017年2季度上升6.6%。其中除无供应区域及部分区域外写字楼均价有所上涨,但上涨幅度均较小。值得关注的是城南作为大成都写字楼成交及供应量均居于榜首的区域,其区域的成交均价从2016年3季度至2017年3季度程先下浮后上扬的趋势,预计后期将保持相对稳定的趋势。

小结:2017年1-3季度,主要成交及供给量从时间上看,主要集中在2017年2季度,其区域主要集中在城南。成交均价均有小幅上扬,郊区写字楼在成交均价上有异军突起之势。


房地产市场分析与预测

2017年7月土地市场仍然保持较高热度,量价双双上涨,房企拿地补仓需求仍然高涨,竞争激烈。8月土地市场成交严重回落,但低价持续走高,大量限价地块仍然“触顶”成交。9月土地成交有所增加,且成交结构调整,租赁用地成为土地市场的新潮,在此影响下,成交总价及楼面地价有所下降,但城市核心地块价格仍然较高。

2017年3季度房地产楼市仍将处于低位,受到供应偏紧、限制网签、政策调控、预售审批难言实质性宽松,高价盘预售证普遍难拿等因素影响,供应低迷走势仍将显著抑制成交量上行空间。传统“金九银十”销售旺季难以出现,成交量以稳为主。9月为下半年首个供应高峰期,部分房企加快推盘节奏,新增供应量略有增加,但仍处于供不应求状态。

2017年10月将迎来“十九大”的召开,房地产市场政策何处何从将影响接下来市场的反应状况,但在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下,接下来的房地产市场难言乐观,成交量持续低位运行将成市场常态。(国策成都 技术部)






机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

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资产(含证券期货)评估机构

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全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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