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估价视点||杭州商住用途房地产(类住宅)市场状况简析

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-11-24 15:16

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我国1990年颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,将我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。由此可以看出,法律界定十分清晰,法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在。然而房地产市场上以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”等推广名存在的类住宅形式出售的商住房大量存在,且在市场上相对活跃。

 

一、杭州商住用途房地产(类住宅)发展背景

 

近年来随着杭州限购政策的不断升级,对于部分有需求购买住宅用房的购房者而言出现了无法购买住宅用房的尴尬局面。此时具有住宅的功能的商住房,不受限购政策的影响,满足了这部分购房者的需求,使得商住房市场逐渐升温。同时,商住房相对于纯住宅、商业房产而言有较明显的价格优势,投资兼自住的功能灵活性,以及长期持有收租、资产保值的产品基础特性,也满足了投资者的需求,对于有资金但是无法购买多套住宅用房的投资者而言,商住房成了投资房地产的首选。简言之“一手住宅越来越难买、二手房价格越来越高,不仅是投资客,包括一批无奈的刚需、改善购房者,均开始瞄准总价相对较低的商住房”。

 

二、杭州商住用途房地产市场状况

 

为满足不同购房者的需求,目前房地产开发商在杭州房地产市场上推出平层大户型、平层小户型、小复式(loft)等多种户型的商住房。以下为杭州2015年至2017年上半年商住房市场主要情况:

 

1、腾讯房产数据显示,2016年9月杭州重启限购后,不受政策限制的商住房成交活跃,占比呈现快速上升趋势,2016年11月占比达到历史最高值40.4%。截止2017年7月,商住房成交占比虽有少许回落,但依然占据高位,接近40%。

 

2、中国指数研究院的数据显示,从2016年10月开始到2017年6月(截至6月22日),杭州市区的酒店式公寓成交套数为30594套,成交面积为1719336平方米。而同期(即2015年10月至2016年6月)数据为17247套和924645平方米,同比增长分别为77.4%和85.9%。

 

3、据透明售房网数据显示,截至2017年11月5日,杭州市区酒店式公寓本年卖出34824套,比去年同期增长了2836套。据统计,杭州市十城区的酒店式公寓的库存量只剩13441套,去化周期只有5个月左右时间,已经低于传统“安全期”6个月的指标线。

 

4、克尔瑞浙江区域的数据显示,滨江长河区域的商住房2015年平均售价6091元/㎡,2017年上半年均20820元/㎡,涨幅241.82%;双浦区域2015年均价8359元/㎡,2017年上半年均价15899元/㎡,涨幅90.19%;钱江世纪城板块2015年商住房均价9914元/㎡,2017年上半年均价16522元/㎡,涨幅66.66%。

 

2017年开始,随着新一轮城中村改造或拆迁,杭州市区的房屋租金价格出现了明显上浮。不少原本租住在老小区的租房者,因租住住房租金上涨或者房屋拆迁,置换到了租金水平差不多、装修条件却相对较好的商住房中去,这无疑又是一个带动商住房市场的有利因素。

 

三、典型区块商住房市场简析

 

1、滨江板块

 

滨江区拥有10个国家级基地;10个科技孵化器,在孵企业700余家;三大平台:公共技术平台、公共服务平台、投融资平台。滨江区先后打造了高新区科技创业服务中心、杭州东部软件园、天堂软件园等孵化园等,这些都成为了中小企业的孵化基地。从而吸引了大量的外来人员,其中又以年轻人较多,加之滨江区本身发展完善配套成熟,交通优势明显,规划合理、紧邻钱塘江的地理位置,所以该区块商住楼的租金也是相对较高,收益较大,房价较高,目前市场较为活跃。

 

2、钱江新城板块

 

钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体,发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。重点将发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业,鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业,吸引全球的大公司、大集团总部入住新城。在新城内,有市民中心、国际会议中心、杭州大剧院等大型公共建筑,兴建商务、金融办公等现代化写字楼,并有高档酒店、购物中心、餐饮娱乐配套。布局分布上分商务办公区、证券金融中心、行政办公区、文化休闲区、商业娱乐综合区、滨江游憩区和精品商住区。同时是杭州市政府的办公地所在,为其独有的优势,加上该区域交通便利、基础设施完善、规划合理、环境优美,决定了该区域商住房的高档次、高租金,高收益,高房价,虽投资性价比并非最高,但仍受购房者的青睐。

 

3、钱江世纪城板块

 

受2017年的世界理事会、中国第十三届学生运动会、阿里巴巴全球网商大会,2018年世界短池游泳锦标赛及2022年第19届亚洲运动会等政策利好因素影响,同时钱江世纪城作为未来杭州新的政治、经济、金融中心,必然会有大量高端的客户群体涌入,又有产业支撑、人群、商业配套、交通以及性价比等方面优势。使得该区块商住房就整体而言,投资价值和升值潜力都较大,去年以来房价涨势快,总价相对较高,市场比较活跃。

 

4、下沙板块

 

该板块因大量学生群体的存在而使得商住房租赁市场持续升温,加上配套齐全,生活方便。经过多年建设,现在商业配套,生活配套基本齐全,随着地铁一号线的全线开通,交通更为便利,吸引着不少购房者往该区块居住或者投资。但该区域巨大的库存及不断开发的新楼盘使得整个市场竞争激烈,2017年该区块住宅市场的价格上涨较快,商住房价格整体较低,购房者有一定的选择余地,成交量较大,市场相对平稳。

 

5、城西未来科技城板块

 

从最初的余杭创新基地,到浙江海外高层次人才创新园挂牌;从列入杭州城西科创产业集聚区,到跻身全国四大未来科技城;从梦想小镇一炮打响,到中国(杭州)人工智能小镇精彩亮相,未来科技城的发展格局一路上扬。未来科技城主要依仗于未来新兴产业的发展,目前该区块发展迅速,住宅价格上涨快、商住房市场需求较大。

 

四、结语

 

从目前整个杭州的商住房市场来看,政府并未颁布针对商住房的限制性政策,同时杭州目前已跻身一线城市,人口数量众多,对于居住用房需求较大,而杭州高昂的住宅价格,让价格相对亲民的商住房地产仍有一定的市场,该类房产交易仍然较为活跃。(国策杭州 王芳)

 

国策机构

 

 

 

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中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

 

全国一级房地产估价机构排名第二

 

 

 

现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。 

 

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。

 

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