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估价视点||房地产估价资料的收集

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-11-02 16:57

房地产评估-全文略读:房地产估价资料的收集与整理,直接影响到房地产估价作业时估价方法的选取。对于房地产估价作业来说就好比是建筑物的基础及主体架构,它决定的是整个房地产估价作业的质量。没有资料就无法进行估价,资料不足、片面、失实会导致估价结论的失真...

房地产估价工作的质量不仅取决于评估机构的水平和工作态度,同时与估价资料的收集与整理有着极为密切的关系,没有资料就无法进行估价,资料不足、失实则会导致估价结果失真。所以在估价工作中,估价人员应重视对估价相关的资料收集。

需要关注及收集一般包括:权益状况资料、实物状况资料、区位状况资料、市场状况资料。


权益状况资料的收集

(一)在房地产估价实务中,我们常接触到的所有权主要是房屋的所有权。关于房地产的所有权在相关的《房屋所有权证》、《不动产权登记证书》中有相应的记载,我们所要关注的就是相应的权属证书是真实、完整、清晰。获取渠道一般是由估价委托人提供;通过查看原件的同时我们可以通过当地的数字政务大厅、房管、不动产网站对产权信息进行力所能及的核实。

(二)在估价实务中我们所遇到的他物权通常分为用益物权及担保物权两类。

1、用益物权如上述分为:国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。上述权利状况在:《国有土使用证》、《不动产权登记证书》等相应权证中会有完善的记载,同样的我也可以通过对原件的查看和网络查询进行力所能及的核实。

2、抵押权、查封情况:在房地产估价工作中需要对估价对象存在的抵押权、抵押担保金额及查封情况相关资料进行了解收集。我们需要关注估价对象是否存在抵押权,之前的抵押担保金额是多少,是否存在查封情况。通过前述网站,我们一般能查询到是否存抵押及查封的情况。担保金额,部分城市的政务中心可以提供自助查询,但是有的查询起来会有一定难度,我们可以通过与抵押人及抵押权人沟通,了解到相关的抵押担保情况。

3、租赁权:在房地产估价工作中,要对估价对象是否存在租赁权及租赁期限制等相关租赁情况进行了解,一般这些内容在《租赁合同》会有详尽的记载,结合我们现场查勘所了解的同区域、同类房地产租金水平对合同租金的真实性进行基本的判断;同时我们可以通过查看合同的原件以及对合同的格式、内容进行研读,对合同的约定的严谨性及其它细节进行推敲,来判断合的真实性。

(三)其他诸如房地建筑开发的相关资料如:建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等相关资料,收集渠道主要是通过估价委托人提供,并通过查看原件进行相应的核实。


现场查勘时资料的收集

对房地产实物状况的熟悉及其相关资料收集,有助于我们在房地产估价过程中对估价对象价值的客观把握。通常我们在房地产估价工作中把房地产的实物状况分为建筑实物状况和土地实物状况。

(一)建筑物状况

在房地产估价工作中需对建筑物的建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、通风、采光、日照、层高和室内净高、空间布局、竣工日期和设计使用年限、维护情况、完损状况等建筑实物状况资料进行收集。建筑实物状况通常是我们在现场查勘时对建筑实体进行观察、测量以及通过估价委托人提供的相关建筑物的档案要资料来进行收集。

(二)土地状况

在房地产估价工作中需对土地的面积、形状、地形、地势、地质条件、土壤、开发程度等土地实物状况资料进行收集。


区位状况资料

房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括位置 、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。区位原本是房地产的外在因素,因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分,直接影响房地产的价格。所以在房地估价工作中我们需注意以下与房地产区位相关资料的收集。

(一)位置资料:坐落、方位、与区相关场所(通场是具有地标性的建筑、地名、机构)、临街状况、朝向、楼层等几方的资料进行了解并做相应记录,并在估价对象所在位置进行定位。

(二)交通条件资料:道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况。

(三)外部配套设施资料:基础设施(主要包括交通运输,机场,港口,桥梁,通讯,水利及城市供排水供气,供电设施)、公共服务设施(按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务)。

(四)周围环境资料:自然环境(影响房地评估的自然环境主要有大气环境(例如雾霾)、水体环境(例如水污染情况)、声环境(例如躁音)等)、人文环境(实际就是指人们周围的社会环境,其主要分为1、文物古迹2、革命活动地3、现代经济、技术、文化、艺术、科学活动场所形成的景观(例如高水准的音乐厅、剧院及各种展览馆、博物馆)、自然景观(其实自然景观是自然环境中的一类,这一次单独提出来说主是随着房地产的发展这个概念简热到烫手。所谓的自然景观一般主要有:水景、河景、山景、海景。所以会有楼盘叫做XX水景、XX河居、XX山居)。我们可以通过采用现场走访的形式对以上资料进行收集,也可通过网络通相关的资料进行收集整理。


市场状况资料的收集

房地产的市场状资料,其动态性对房产价值影响较大。适时的收集相关的市场背景资料对房地产估价的工作是至关重要的。在房地产估价工作中我们将房地产的市场背景分为宏观市场背景与微观市场背景。

(一)宏观市场背景资料的收集

房地产的宏观市场背景资料,指的是估价对象所在区域的经济发展水平及房地产市场运行情况的相关资料。这类资料的收集渠道主要是通过政府网站、新闻、报纸、杂志等。当然这类资料有时候需要自己进行编辑整理才能符合我们房地产评估的需要。

(二)微观市场背景资料的收集

房地产的微观市场背影资料,主要是指直接运用于对估价对象进行评估测算的市场成交价格、租金情况、建筑市场费用资料、政府公布的一些指导标准等。这类资料的收集需结合相应的估价方法,对其真实性以及成交内涵进行核实与分析。收集渠道主要是通过交易当事人、政府部门、网站等。

房地产估价资料的收集与整理,直接影响到房地产估价作业时估价方法的选取。对于房地产估价作业来说就好比是建筑物的基础及主体架构,它决定的是整个房地产估价作业的质量。没有资料就无法进行估价,资料不足、片面、失实会导致估价结论的失真。因此在房地产估价工作中切实做好房地产估价资料的收集是至关重要的。(国策成都 廖述科)






机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

连续三年全国排名前三


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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