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《“一带一路”战略背景下房地产估价的机遇与挑战》

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-11-14 17:27

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小编说

《“一带一路”战略背景下房地产估价的机遇与挑战》是国策机构成都分公司估价师代召珲、李欢、赵麟撰写的专业论文,文章入选了“估价无处不在——让估价服务经济社会生活的方方面面”《2017中国房地产估价年会论文集》,受到评估行业的肯定。

摘要

本文从国内房地产估价机构现状的简述引出,对其打破桎梏参与“一带一路”建设将面临的机遇和挑战展开了讨论。

一、引言

在世界处于格局转换、体系变革的关键阶段,国内经济发展处于一个转型升级的关键时期,习近平主席提出了“一带一路”倡议框架。这为世界各国的发展带来了崭新的契机,而我国作为倡议发起方,国内企业更应积极响应,并以正确的方式去支持“一带一路”的建设。作为在基础建设中,能有重要参与作用的房地产估价机构,在这当中到底能得到什么样的机遇?面临什么样的挑战?在下文中我们将一起探讨。


二、国内房地产估价机构市场现状简述

随着《中华人民共和国资产评估法》的颁布和实施,关于估价机构现状及未来发展趋势的讨论层出不穷。我国的房地产估价发展时间并不算太长,每到一个时间节点,都会引发一些对于市场发展的探讨。虽然我们的估价行业在官方和协会的引导下,一直在不断进步,但很多问题依然还很突出。在此,笔者对估价机构发展至今所面临的现状作一个梳理和小结。

㈠估价机构整体实力不高

根据中房学官网查询统计,截止2017年10月13日,一级513 家;二级1622家;三级1707 家。

从这份数据上看,二级和三级的数量占比非常庞大。在我们每年的全国性业绩排行榜上,长期占据前十的机构变化不大。而因为早期一些政策性原因,二级、三级机构实际的估价师执业能力也有待商榷。

目前占比较大的多数小型估价机构因为涉及的业务范畴多为传统的个贷项目,仅仅参与小部分的对公项目。而从事个贷项目,多数公司采取的就是一个定价估价师,剩下的就是一些年轻的略懂的估价师助理流水化操作,他们缺乏更专业的知识,普遍薪资水平不高,这导致了整个行业估价技术水平提高困难。

㈡估价机构高端产品稀缺

我曾在《如何借鉴大型国际估价公司的业务模式》中列出过一张关于“世界五大行”的主营业务表,在这里我将变换一种形式以其估价业务在主营业务中占比作为对比,如下图:

反观目前国内大多数估价机构,基本还把估价业务当作主营业务,严格来说是把估价业务中的传统抵押评估类业务当作主营业务。这也造成了当前激烈竞争下,低收评估费情况层出不穷,脑力劳动者毫无价值可言。

㈢社会对估价机构的认知度不够

其实这里跟第二点有很强的关联性,因为大多数机构渠道太单一,加上低价竞争关系,涉及到的客户惯性认为所谓的估价,用通俗点的话表达就是无非几张纸而已,价值高低也就估价师动动手指的关系,笔者在这个行业从业多年所接触的人群其中包括部分银行客户经理也在这么理解我们的估价,这对估价行业的发展相当不利。

㈣小结

当前国内的评估机构更多的是需要新的市场刺激,不断接触学习新的理念,打破现在自我设立的桎梏。在推动国内估价机构不断进步方面,从房地产估价师与香港测量师互认,到举办多届的中韩日估价研讨会,中房学也作出了相当多的工作。而如今“一带一路”建设不断创出新形势下,也为国内的估价行业带来了众多的机遇,亦有挑战。


三、“一带一路”下房地产估价面临的机遇

随着“一带一路”建设的持续、稳步推进,沿线相关地区展现出了新的更大的发展活力和发展前景。正如习近平主席在高峰论坛上所言:丰硕的成果表明,“一带一路”倡议顺应时代潮流,适应发展规律,符合各国人民利益,具有广阔前景。

中银国际研究部近期发布的《“一带一路”专题研究报告》称,从跨国公司到中小企业,“一带一路”为全球企业打入沿线新兴市场提供新契机。报告中从行业分布看,“一带一路”投资建设合同集中在能源、运输、房地产和金属行业,占总价值的89%,房地产行业在其中亦有重要占比。

“一带一路”沿线多为发展中国家,总人口约44亿,经济总量约23万亿美元,分别约占全球的63%和29%,贸易总量占全球1/4。其中很多国家的发展程度低于中国,房地产市场也处于待开发的状态。其需要大量的基础设施建设和公共服务配套,也包括大量的产业园区和新型城镇建设。

据相关报道显示,如万科、万达、碧桂园、绿地、富力、华夏幸福等,已经在海外积极拿地进行住宅和商业项目的开发,特别是进入“一带一路”沿线国家投资发展。这些大型企业的战略目标显然是进军跨国企业,这可能预示着国内房地产未来的竞争和发展将会再次发生变化。

推动“一带一路”建设,就是鼓励国内的企业 “走出去,引进来”。房地产估价机构一直在房地产市场经济中扮演着重要的角色,这为估价机构的快速发展提供了众多的机遇,我们应该紧跟步伐,大胆创新,在这一场大的变革中创造出新的路子。

㈠推动商业模式改造

国内经济快速发展至今,企业之间的竞争,不单单局限于产品和服务之间的竞争,而是商业模式之间的竞争。早在2009年,国策骆晓红董事长就撰发表过一篇关于估价机构商业模式的文章。但我们目前大多数机构都存在着模式过于简单,无法形成有效的竞争或者说能推动机构不断进步;其次还有部分机构模式过于老套,没有随着时间推移市场变化以及社会进步而变革;最后还有部分机构把产品的设计当做商业模式的改变,产品创新仅属于商业模式其中一个组成部分,它并不等于商业模式。

造成以上情况的原因众多,其中之一是我们的评估业发展时间不算太长;其次在改革开放几十年当中,国内的企业家本身也在总结学习相关先进的企业管理理念和商业理念,并要结合国内的政治及经济形势。

“一带一路”开启中国对外开放全新模式,在面对企业层出不穷的新需求,面对国际环境下的新竞争,这是“倒逼”估价机构推动自身的一次改造。

㈡调整升级产业结构

调整产业结构是实现机构转型升级的重要内容。我们纵观国际知名的房地产咨询机构,他们的产业结构十分庞大,而且形成了一个相互结合支撑的体系。而国内绝大大部分机构在产业结构上都较为单一,这种单一造成了涉足的领域狭隘、产品内容简单、综合竞争力缺失。

“一带一路”建设涉足领域非常广泛,他考验的是一个参与企业的综合能力,而估价机构要想走出去为企业服务,必须要更加专业、知识更加深入。这就要求估价机构:

第一要发展一批新兴产业,这可以是自己培育,也可以是资源整合;第二是改造和提升一批传统产业,比如传统模式下的估价业务,如今在“互联网+”的影响下,众多传统估价业务也在不断发生变化当中,这是可喜的一面。

如今我们的估价机构越来越多,但真正做大、做出社会影响力的机构少之又少,仅限于相关业内知道,重点还是在于产业结构问题上。跨度不大、融合度不高、受众有局限性。

㈢自主创新提高竞争力

其实在第一部分就提到了关于估价机构创新能力问题,国内的大部分估价机构基本都是流水线模式。从抵押评估报告到企业价值咨询报告,从拆迁评估报告到债权分析报告,基本都是一个套路里面出来的,而大多数评估机构也就循环在这里面乐此不彼。

“一带一路”建设的实施,必将引发区域创新,这包括区域发展模式、产业战略选择、经济技术路径、区域间合作方式等。我们的估价机构在为“一带一路”企业服务时候,克服“水土不服”、适应不同区域要求的同时,通过学习借鉴,推动机构的发展模式、产业战略、技术方法、商业模式的改革和创新,其间的每个改革和创新都蕴涵着无限的机遇,才能缩短与国际大机构之间的差距。


四、 “一带一路”下房地产估价面临的挑战

“一带一路”建设为中国企业走出去提供了难得的契机,但也充满了挑战。其沿线国家的政治、经济、文化和法律制度存在巨大差异,企业遇到的困难必然也是服务的估价机构所遇到的困难。

㈠市场环境的不确定性

“一带一路” 沿线部分国家缺乏立法基础与条件,人治多于法治,执法机制不健全,依法合规难度大,存在利益寻租空间。且其极有可能为了维护本国产业安全,而不断调整相关法律政策,政策的反复变动对估价机构的跨国执业势必造成影响。

㈡机构管理能力

国际物业咨询机构具有很长时间的跨国经营经验,“一带一路”建设虽然给国内估价机构的发展带来机遇,但我们起步较晚,不熟悉国际市场、缺乏海外执业经验,且沿线国家的政治、经济、社会环境复杂多变,商业规则、法律体系、行业标准等与国内截然不同,对估价机构的管理水平提出更高要求。

㈢技术适应能力

前面已经提到,因为市场、机构管理者等一些综合性原因,导致我们大多数估价师思维一直停留在局部的窠臼之中。他们是否能快速转变角色,早日具有国际视野和专业水平,这是决定估价机构走进“一带一路”的关键点之一。


五、 综述

涛来势转雄,猎猎驾长风。“一带一路”建设正如火如荼,我国的房地产估价机构在相关主管单位和协会的引导下一直在不断作出改变和突破,相信在不久的将来,我们的队伍当中也能不断走出国际性咨询机构。





机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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