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估价视点||2017年福州市第三季度房地产市场分析

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-11-14 17:27

房地产评估-全文略读:国家建设部一级房地产评估机构全国范围执业土地估价机构全国A级资信土地估价机构资产(含证券期货)评估机构土地规划甲级资质工程咨询机构土地登记代理机构中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位全国一级房地产估价机构排名第...


(一)福州市经济发展情况

1、福州市经济发展总体情况

经市统计局核定,2017年1-8月全市生产总值(GDP)达3856.24亿元,同比增长8.7%,。其中,第一产业实现增加值211.16亿元,增长2.6%;第二产业实现增加值1729.51亿元,增长7.2%;第三产业实现增加值1915.56亿元,增长10.7%。三次产业贡献率为1.6%、38.8%、59.6%,分别拉动GDP增长0.1、3.4和5.2个百分点,继续呈现三产发展快于二产的良好态势。从总量看,经济规模持续扩张。1-9月全市规模以上工业增加值1582.34亿元,累计同比增长8.0%。全市固定资产投资3874.04亿元,累计同比增长8.0%。社会消费品零售总额2964.11亿元,累计同比增长10.5%。进出口总额(1-8月)1599.92亿元,累计同比增长16.5%,其中出口总额1027.74亿元,累计同比增长8.3%,进口总额572.18亿元,累计增长35.0%。

2、城市规划及政策分析

福州市政府办公厅于2016年10月6日印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,10月7日起,福州市将实施商品住房限购政策,对三种类型居民家庭,暂停向其销售福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。同时,进一步完善差别化住房信贷政策。对在福州市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭,拥有福州市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于30%;非福州市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于40%。对拥有1套住房且相应贷款未结清的福州市五城区户籍家庭购买第2套商品住房,申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

2016年11月21日,福州市政府办公厅下发《福州市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知调整了个人住房公积金贷款政策,明确在福州市五城区范围内,职工家庭首次申请使用住房公积金贷款购房的,首付比例不低于30%;职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的,首付款比例不低于50%。同时,强化商品住房价格备案管理,明确新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案,要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”,不得高于上一批次的备案价格。此外,继续实行经营性住宅用地“限地价、竞配建”方式公开出让;严格审查房地产开发企业资金来源,严格执行房地产开发企业在银行间债券市场发债的标准和条件,防止市场“热钱”违规流入房地产行业等。

2017年3月28日晚,福建省福州市政府网站发布《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,通知规定,福州市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房,购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%。五城区户籍居民家庭购买第二套住房,非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。通知自3月29日起执行。

2017年10月2日,福建省人民政府发布《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》,通过加强商品房预售监管、完善土地出让方式控制楼面地价上涨、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定开竣工、严厉打击房地产市场违法违规行为等八条措施,以新的政策“组合拳”落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,促进房地产市场平稳健康发展。


(二)房地产市场状况分析

去年9月份以来,福州市紧锣密鼓的出台并实施了三轮房地产市场调控政策,启动实施商品房限购、限贷政策,加大土地供应力度,实行“限地价、竞配建”土地出让方式,全面开展房地产市场巡查整规活动,严厉打击违法违规行为,房地产市场调控取得明显成效。进入今年3月份以来,福州房地产市场出现了一些新情况,新变化,主要表现在二手房市场热度有所上升,交易呈现活跃态势,为进一步稳定房地产市场,严厉打击市场投机行为,3月底再次出台“调控八条措施”,上调二套房首付比例,新增加“限售”内容,房产中介的违规行为将受到顶格处罚。10月份,又出台新八条调控措施,促进房地产市场平稳健康发展。2017年三季度,福州市场供应继上季度骤减后有了较大幅度的回调,成交情况总体维持量涨价平的态势。

从成交量来看,三季度商品房成交面积为104.27万平方米,环比上涨53.12%,同比下跌17.86%,与上季度相比有了较大幅度的上涨。其中,马尾区、仓山区商品房成交面积分别为33.93万平方米、31.87万平方米,为拉动整体市场的成交量起到了关键性作用。

数据来源:国策数据监测平台


从成交均价来看,三季度商品房成交均价为20,660元/平方米,环比下跌0.13%,同比上涨19.88%,环比一年来首次下跌。其中,台江区成交均价首次赶超鼓楼区,以29,033元/平方米的价格领跑福州商品房成交均价,鼓楼区、仓山区以27,975元/平方米、25,647元/平方米紧追其后。

数据来源:国策数据监测平台


(三)福州市新建商品住宅市场状况分析

1、福州市新建商品住宅整体市场状况分析

①供需状况分析

2017年第三季度福州市新建商品住宅供应面积为13.98万平方米,环比上涨302.35%,同比下跌79.08%;成交面积为37.68万平方米,环比上涨93.1%,同比下跌54.88%;供需比为0.37,较上季度及去年同期相比有了一定幅度的上涨,维持了供不应求的态势。

数据来源:国策数据监测平台


②成交均价分析

2017年第三季度福州市新建商品住宅成交均价为24,080元/平方米,环比上涨25.23%,同比上涨33.59%,同环比上涨幅度均创两年来新高。

数据来源:国策数据监测平台


③成交结构分析

从2017年第三季度新建商品住宅成交面积结构来看,刚需户型及首次改善户型成为成交的主力户型。据统计,面积在70-130平方米区间范围内的成交套数占总量的64%,与去年同期相比减少了3个百分点。大户型成交量有了较大的突破,面积在130-200平方米区间范围内成交套数为580套,占总量的18.3%,与去年同期相比增加了6.5个百分点。

从成交价格来看,全市新建商品住宅成交单价在16,000以上的占总量的84.30%,较去年同期相比增加了50.45个百分点,总价在300万以上的占总量的36.20%,与去年同期增加了近20个百分点。


2、福州市新建商品住宅区域性分析

①仓山区新建商品住宅市场

2017年第三季度仓山区新建商品住宅供应面积为1.53万平方米;成交面积为11.48万平方米,环比上涨244.1%,同比下跌68.46%,两年来首次呈现成交面积环比大幅上涨的态势。

数据来源:国策数据监测平台


仓山区新建商品住宅价格2017年第三季度继续保持上涨的趋势,第三季度成交单价为24,784元/平方米,环比增长5.92%,同比增长38.23%,同比增长率保持平稳。

数据来源:国策数据监测平台


②鼓楼区新建商品住宅市场

2017年第三季度鼓楼区新建商品住宅供应面积0.01万平方米,继去年3季度后首次突破0供应,但仍呈现一房难求的状态;成交面积为1万平方米,环比上涨320.91%,同比下跌33.82%。市中心有限的土地供应形成鼓楼区供应面积及成交面积均位于五区之尾的局面。

数据来源:国策数据监测平台


鼓楼区新建商品住宅价格继2016年第三季度一举“破三”后,成交均价出现拐点,2017年第三季度成交均价为26,697元/平方米,环比上涨1.35%,同比下跌13.02%,价格低于台江区、晋安区,位五区第三名。

数据来源:国策数据监测平台


③晋安区新建商品住宅市场

2017年第三季度晋安区新建商品住宅供应面积为1.76万平方米,同比下跌83.61%;成交面积为11.857万平方米,环比上涨101.69%,同比下跌42.96%。成交面积位于五区之首。

数据来源:国策数据监测平台


2017年第三季度晋安区新建商品住宅均价达28,594元/平方米,均价首次超越鼓楼、仅次于台江区。环比上涨22.35%,同比上涨30.69%,涨幅呈现高度上扬的趋势。

数据来源:国策数据监测平台


④台江区新建商品住宅市场

2017年第三季度台江区新建商品住宅继续无供应;成交面积为3.23万平方米,环比上涨211.42%,同比上涨6.67%;成交面积均仅略胜于鼓楼区。

数据来源:国策数据监测平台


2017年第三季度台江区新建商品住宅成交均价达30,174元/平方米,价格继续引领五区第一,再一次刷新了台江区的均价排行榜记录,环比上涨6.22%,同比上涨14.42%,同环比指数均保持平稳上扬的趋势。

数据来源:国策数据监测平台


⑤马尾区新建商品住宅市场

2017年第三季度马尾区新建商品住宅供应面积、成交面积均有小幅的回调。供应面积为10.67万平方米,环比上涨207.14%,同比下跌63.17%;成交面积为10.12万平方米,环比上涨12.09%,同比下跌53.59%,供应量及成交量均回归到较为理性的态势。

数据来源:国策数据监测平台


马尾区新建商品住宅价格维持上季度稳定增长的态势,三季度住宅价格成交均价达15,788元/平方米,环比上涨14.83%,同比上涨26.61%。

数据来源:国策数据监测平台


(四)福州市非住宅市场状况分析

1、福州市商业房地产市场状况分析

从供应量来看,福州市第三季度商业房地产供应面积为6.26万平方米,环比下跌12.749%;从成交量开看,福州市第三季度商业房地产成交面积为17.98万平方米,环比上涨63.98%;从成交价格来看,福州市第三季度商业房地产成交价格为31,663元/平方米,环比上涨12.93%。从数据中可以看出,福州市商业房地产去库存任务已取得圆满的成绩,成交面积又一次取得突破,成交均价则也有了较大幅度的上涨。

数据来源:国策数据监测平台

数据来源:国策数据监测平台

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从成交结构来看,2017年第三季度中小面积商业用房成为成交的主力户型。据统计,面积在30-90平方米区间范围内的成交套数占总量的69.97%,与去年同期相比减少了4.8个百分点。从成交价格来看,同上季度一致,高总价的商业房地产占比较大,其中成交总价在150万以上的占总量的69.11%,与去年同期相比增加了40.12个百分点。从区域来看,仓山区商业用房成交套数为764套,占成交总量的71.47%。


2、福州市办公房地产市场状况分析

从供应量来看,福州市第三季度办公房地产供应面积为19.72万平方米,环比上涨199.63%;从成交量开看,福州市第三季度办公房地产成交面积为15.34万平方米,环比下跌28.7%;从成交价格来看,福州市第三季度办公房地产成交价格为25,050元/平方米,环比下跌4.58%。从数据中可以看出,第三季度办公用房在供应上大幅上涨,成交量则出现较大幅度的下跌,而成交均价则出现了小幅下滑的趋势。

数据来源:国策数据监测平台

数据来源:国策数据监测平台

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从成交结构来看 ,2017年第三季度SOHO办公用房成为成交的主力户型。据统计,面积在30-70平方米区间范围内的成交套数占总量的71.17%,与去年同期相比增加了40.72个百分点。从成交价格来看,办公房地产成交总价在80-200万区间范围内的占总量的77.68%,与去年同期相比增加了25.53个百分点。从区域来看,仓山区、晋安区的成交量远超半壁江山,其中仓山区办公用房成交套数为724套,占成交总量的31.44%,晋安区办公用房成交套数为799套,占成交总量的34.69%。


(五)后市展望

2017年第三季度,福州市房地产市场在限购、限贷、限价、限售多重组合拳的市场调控影响下,房价得到了有效的控制,总体呈现量涨价跌的局面。国家统计局数据显示,8月70个大中城市结束了房价全面同比上涨的局面,从环比来看,房价上涨的城市数量明显减少,下跌的城市数量大幅扩容。其中,一线城市自2014年11月以来,首现房价全面停涨。

与此同时,调控政策重点方向也开始从限制需求端走向增加供给。继九部委7月联合通知要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场之后,8月,国土资源部和住房城乡建设部,确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。构建房地产长效机制的核心是解决“住”的问题,“住”的问题不解决,“炒”的问题永远存在。从整体来看,我国城市家庭已基本告别住房短缺,“住”的问题主要体现在一线和个别二线城市,“没的住”“住不起”是两大突出矛盾,解决问题的突破口在于发展住房租赁市场,让租房成为一种“住的方式”和“生活方式”。(国策福州 李燕燕)





机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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