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“凝聚资本 服务创新”2017浩渺私人董事会闭门研讨会

聚行业--房地产评估 fdc.fang.com   2017-12-20 17:29

房地产评估-全文略读:房屋金融在国外,包括在以前是长期的项目,交易金额相当庞大,确实为居民提供了更多的选择,在财产处理上对房产会有更多的认识,我们肯定不会一直持有它,所以资产的转换房屋金融方面会起更大的作用。证监会关注的要点:收入确认问题。行业发展与市场定位...

[提要] 2017年12月20日,由中国指数研究院、浩渺私人董事会主办的2017浩渺私人董事会闭门研讨会在北京金隅喜来登酒店召开。展望未来,“聚焦资本,服务创新”仍将是行业热点,物业服务企业应继续因智乘势,深挖物业服务蕴含的巨大潜力,让服务更有价值。

 

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安信证券执行总经理 马良

 

马良:我是马良,来自安信证券。大家都在关注国内市场,国内市场今年非常激荡,尤其是新发行方面确实出现了历史上所有的状况。第一,今年新股发行节奏加快,各个融资企业经过一段时间的阻滞之后纷纷登录资本市场,包括即将登陆的南都。第二,随着新一届政府的换届,市场出现了高否决率的状况,市场各路人士都在对这种情况进行分析,这中间也体现出了资本市场对企业更高的要求和关注,对我们下一步的上市也有指导意义。

 

一、背景介绍

 

大家一直没有把物业公司作为特别有成长性,或者是特别关注的行业,在券商的研究领域可能在这方面存在短板,因为黄院长做得太好,很多券商的房地产研究、物业研究已经做不过黄院长了,这是业内公认的事情。从上市政策来讲是喜新不厌旧,传统行业仍然是新上市公司重要组成部分,我们有一个简单的统计,今年挂牌的一共有382家,已经挂牌交易了,其中传统行业还有20多家。证监会 也有一个统计,配合我们国家的宏观经济政策,经济结构调整,寻找新的增长点,证券行业也是非常关注的。除了个别因素传统行业上市没有限制,上次物业公司在这个酒店开会,大家会后讨论物业公司的增值究竟怎么认识。我来之前也没有什么概念,我做其他行业比较多,尤其对房地产行业、物业公司本身也没有特别的了解,谈着谈着谈出了亮点,增值服务确实是下一步评估非常大的可能。这有待大家进一步挖掘。

 

从挂牌的情况来看,A股物业第一股南都物业已经过会,很快就挥发性,刚才黄院长提到了在香港、新三板挂牌,量很大。我们对这块儿的关注度有限,不再重复讲了。我们对新三板在线的机构做了统计,按国内的标准,大概是3000万的净利润,当然越高越好。

 

南都物业上市案例:南都的发行方案,发将近2000万股,价格还没有定,投向是物业管理的证券化系统,通过新设点的方式扩大业务规模、社区O2O平台建设,公益租赁服务项目、人力资源建设项目。南都上市前的财务状况,大家可以看一下,经营业绩很不错,稳步增长,2014年3000万,2015年5400万,2016年6200万,2017年底估计在7000万左右。

 

二、可行性分析

 

我们发行的政策是喜新不厌旧,现代服务业是实体经济重要组成部分,从经济转型来讲,重工业退步以后服务业是很重要的实体经济组成部分也是解决就业问题的很大出路。也是金融支持经济结构调整的重要方向,在2013年国务院关于金融支持实体经济发展的文件中都有,有很强的指导意义。另外就是增值服务,增值服务黄院长讲的很全了,大家也都在付诸行动。我们讨论完了以后得出了一个结论,当场我就给黄院长建议了一个业务模式,就是要跟电商合作。从同行的角度讲我们会分析一些业务模式,因为现在从以生活为联系的网站上来讲,有一个简单的建议,大家要慎重考虑一下自建电商平台。跟外周的企业合作,哪个更容易拓展或者更容易获得收益,要谨慎的考虑。现在阿里、京东都在收一些实体商业。

 

房屋金融在国外,包括在以前是长期的项目,交易金额相当庞大,确实为居民提供了更多的选择,在财产处理上对房产会有更多的认识,我们肯定不会一直持有它,所以资产的转换房屋金融方面会起更大的作用。

 

证监会关注的要点:

 

1、收入确认问题。

 

2、行业发展与市场定位。

 

3、物业管理中的公共收益问题。现在不同的物业公司有不同的竞争策略,这一点涉及到下一步的竞争策略。我们看到一些报道说,一些物业公司可以创收,甚至给业主提供物业费的减免,下一步的竞争肯定是一个突破口。从同行角度来说,从上市角度来说要求独立,实际上对于一些物业企业来说,短期来说还是比较难以避免的。

 

三、国内上市的流程

 

从证监会的规定或者发行管理办法来讲,独立性、主题资格、规范运行、募集资金、财务与会计方面,证监会经过这几十年的积累,要求得非常高,所以我们尽量遵守。

 

比如运行三年以上、主体资格、股本三千万,这是审核的一些要求。

 

四、上市工作的时间表

 

从上市来讲,也有这样一个阶段,有限公司改制成股份公司,确立产权,这些事情最好跟投行、律师一起里规划,我们在上市的时间来讲,国内的时间要稍微长一点,如果现在进入改制,要到上市就要三年以后,如果已经是有限公司,运行比较规范,三年可以连续计算,我们做这些工作也需要一年左右。

 

今天主要是讲资本市场和物业企业的结合,刚才黄副院长讲到一点,大家上市以后还是可以和平相处,从资本的属性来讲,行业的集中度提高,这是毫无疑问的,因为我们知道物业企业从证券角度来讲没有任何的护城河,多少年以后这个委托关系转移到业主那里,在以后物业公司的拓展中,肯定会起主要作用。随着物业公司的差异性竞争,肯定会有不同。

 

五、安信证券投资银行业务简介

 

我们经过十多年的发展,现在进入主流券商的行业,为大家提供比较丰富的投行服务。

 

我就讲到这,谢谢!

 

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