您所在的位置:房地产评估>正文

国策视点||房地产估价如何助力房地产供给侧结构性改革

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-12-04 15:41

房地产评估-全文略读:房地产估价在房地产供给侧结构性改革中发挥的作用房地产估价机构是一个专业、独立的第三方房地产价值评估机构,在市场经济活动中对房地产价值的判断及咨询发挥着不可或缺的作用,甚至在很多经济活动中都有相关的法律法规规定必须有房地产估价机构参与...

摘要

本文通过对目前房地产供给侧结构性改革的现状和改革途径的分析着手,研究了房地产估价在供给侧结构性改革发挥作用的环节及其具体作用。房地产估价机构通过发挥价值尺度和价值发现的功能引导房地产市场的参与者向着改革的方向发展。

前言

2015年底闭幕的中央经济工作会议提出:明年及今后一个时期,要在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,提高供给体系质量和效率。战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。2016年底又提出要深化供给侧结构性改革,2017年,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展;北京拟推"共有产权住房" 新北京人分配不少于30%,房地产供给侧结构性改革进入到新阶段。


一、房地产供给侧结构性改革面临的问题

房地产供给侧结构性改革是一项复杂、艰巨的重要任务。所谓结构性改革,就是要坚持问题为导向,抓住供需的主要矛盾,解决发展的疑难问题。

1、区域性差异明显,改革要因地制宜

目前全国房地产库存存在明显的地域差异,一、二线大城市需求较旺盛,库存去化能力较强,局部地方甚至供不应求。去库存压力较大的区域主要集中在三、四线城市。三四线城市人口聚集会较为缓慢,甚至可能会向一、二线城市进一步聚集。但是这些城市已建成的房屋是不可移动的,这就导致了目前房地产供给和未来的房地产需求在地域上不匹配,即使我们刺激需求,刺激的最终结果是一、二线城市房价高涨,三四线城市依然库存巨大。

2、商业用房是房地产去库存的主要对象

房地产库存的新增主力是商业用房,这部分产品在新常态下需求有限, 导致房地产供给的产品使用属性与现实需求错配。随着互联网办公、电子商务等商业模式崛起,传统商场、写字楼 模式受到了巨大冲击,实体性质的商业用房需求受到了抑制。这导致商业用房在未来一段时间内都将呈现较为严峻的局面。

3、供给不能适应需求的改变

中国房地产不是需求不足或者没有需求,而是需求变了,而供给没有变,质量、服务跟不上。很多房地产供给由于产品设计先天存在缺陷,不能适应需求,由于功能、服务落后导致过剩,引起资源浪费。

4、民生用地供给不足

养老、医疗、旅游等民生项目用地满足度不高,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大,而且建设用地闲置现象严重,缺乏土地高效利用的约束机制。可将未开发房地产用地转换用途,引导其用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。


二、房地产供给侧结构性改革的实施途径

房地产库存的复杂性决定了供给侧结构性改革是一项复杂艰巨、中长期的任务。

1、土地供给是供给侧结构性改革的关键一环。

对去化周期长的地区要减少供地或停止供地,同时严格限制商业地产、城市综合体、办公用房的用地供应,也可以通过商业用途改为住宅用途调整商业未来的新增供给。

一、二线城市需求旺盛,未来还有发展空间,需要加大土地承载力,提高土地利用效率。需要结合棚户区改造,城市更新,充分利用有限土地增加住房的供给。

2、在库存压力大的三四线城市可以通过推行房地产投资信托基金方式(REITs),以金融手段化解房地产空间错配。

同时结合群众对交通、文化、教育、医疗健康的需要,加快三四线城市基础配套设施建设,在三四线城市提供更多就业创业机会,吸引更多农村劳动力和大学生到这些城市工作居住,扩大有效需求留住三四线城市的购买力,防止人口过渡向一、二线城市集聚;

还有一部分新市民也有一定经济收入愿意从农村进城买房,要挖掘他们的购房潜力,要在供给侧结合城市产业、配套服务等多方发力,增加有效需求。

3、建立以需求为导向的房地产产品供应体系,随着经济的发展人民对住房产品的要求越来越高,需要提供配套更完善、服务更人性化、更健康环保的产品与之相匹配。

鼓励引导市场供应采用产业化、集成化、信息化和新型建造方式生产的高品质新型住宅,大力发展绿化、节能、智能化住宅。

强化产品设计,推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代化服务的融合,满足群众对不同业态的需求,针对不同人群特点的需求,建设具有不同功能的产品。

4、建立租售并举、共有产权等多样化的住房供应系统。

国外很多国家的住房租赁市场很活跃,一些国家50%左右的居民住房靠租房解决,而且租金与售价比更合理。针对我国的实际情况,尝试共有产权等特色供应体系也是新的有效尝试,可以稳定部分城市的高房价,使住房充分发挥本应的居住属性。

在住房库存严重的城市,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展。即充分发挥住房居住功能,又增加现金流。


三、房地产估价在房地产供给侧结构性改革中发挥作用的环节

1、土地进入供应环节的各个阶段有可能需要房地产估价机构提供公允价值分析。土地进入招拍挂程序之前需要评估机构确定出让低价,土地交易过程中,买卖双方也需要一个专业的第三方结构对标的土地提供公允价值或投资价值的建议。

2、一、二线城市进行棚户区改造或者城市更新过程涉及到征收的问题,需要专业的房地产评估机构对征收对象进行价值评估作为征收补偿依据。

3、在建立租售并举的体系之后,尤其是三四线城市推行房地产投资信托基金(REITs),REITs上市必须有房地产评估机构为其价值提供专业意见;除了传统房地产交易中需要估价机构提供估价服务外,其他持有出租经营的房地产在融资过程中也需要估价机构为金融机构提供价值参考意见。


四、房地产估价在房地产供给侧结构性改革中发挥的作用

房地产估价机构是一个专业、独立的第三方房地产价值评估机构,在市场经济活动中对房地产价值的判断及咨询发挥着不可或缺的作用,甚至在很多经济活动中都有相关的法律法规规定必须有房地产估价机构参与。

1、在棚户区改造和城市更新中房地产估价机构不仅对征收对象的价值进行客观估值,还可以结合协助征收单位对被征收人进行相关的征收价值和相关政策的解释,加快征收进程;根据估价机构的专业知识和信息,为征收单位提供全程咨询顾问服务,比如最佳拆赔比及项目价值测算、相关政策优、建设方案咨询等。

2、根据目前供给侧结构现状及改革的方向,在提供房地产估价在进行价值分析时对符合目前供给侧结构性改革方向的物业类型进行评估时要考虑日后政策和市场积极变化对其价值予以适当积极的肯定;而对目前已经供过于求需要减少库存调整结构的物业类型,则要充分认识到其风险因素,对其价值认定要保持谨慎原则。比如商业项目要充分考虑日后的空置和运营风险,无论是已建成的商业物业或者商业性质土地要充分考虑这一因素。通过把对供给侧结构性改革方向的认识贯彻到房地产估价中,也是从侧面对房地产供给侧结构性改革的支持和引导。

3、目前房地产市场区域差异很大,对库存压力很大的三四线城市的新增项目进行估价是要充分了解该城市的供求状况和发展趋势,对这些项目的开发价值进行客观公允的估值,不低估亦不能高估,使市场参与各方更客观理性认识项目的开发价值,引导资源向正确的方向和区域流动。对一些采取了积极配套措施并且预计能产生有效成果的城市的房地产项目的评估则需要充分考虑这些因素对日后的影响,给予客观、公正的积极评价和引导。

4、积极研究对一些新物业类型的价值定价,比如共有产权住房日后上市交易定价,REITs性公共租赁住房租金定价、对拟进行房地产投资信托基金的物业定价等。这些新物业类型的顺利推进需要房地产估价机构对其公允价值进行评定测算,专业估价人员提供高水准的专业服务为促进这些新类型的房地产发展发挥着重要的作用。


五、结论

综上所述,房地产供给侧结构性改革的核心是调整供需搭配,使之平衡适应。而房地产估价则在参与房地产供应及需求过程中的各个环节中发挥着价值尺度和价值分析的作用,通过对公允价值的分析或者投资价值的发现,从侧面以专业的价值意见引导房地产市场的参与者往正确的房地产供给侧结构性改革的方向发展。(国策长沙 董艳华)






机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


如果你觉得这篇文章不错,欢迎点击右侧按钮分享到朋友圈。(转载请注明出处)

-----------------------------------

84