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常规房地产银行抵押评估新思维

聚行业--房地产评估 微信   作者: 评估师资讯  2017-12-04 19:22

房地产评估-全文略读:针对房产项目评估房产项目与土地项目相比,常规估价对象相对价值要小,业务要求频繁,评估项目花样繁多、要求不一,估价对象权益人的状况对估价对象的价值也会有一定的影响。所以我们在评估房产项目时,不仅要去关注估价对象项目本身,也会尽量深入了解估价对象权益人...

文 / 三月桃花开




一. 针对土地项目评估


土地项目一般市值金额大,类型多样,牵扯利益关系复杂,前期准备工作时间长,受国土规划条件的制约,且土地政策对价值的影响巨大。


在估价工作中,我们对土地的价值采取市场比较法、收益法、剩余法、基准地价修正法、路线价法等等,根据待估地块的现状、权益性质、规划限制条件、制定科学的土地估价路线,采取多种分析手段相互印证估价对象的价值。


土地估价,银行需要的服务主要是做抵押贷款的抵押评估。除了按照常规的估价路线考虑之外,土地的开发规划调整,开发商的开发实力也会对土地的价值产生影响,所以我们还需考虑土地利用规划的合理性和科学性,开发商的开发策略,土块周边地块同类规划物业的饱和程度,土地的规划蓝图是否符合最高最佳利用原则,以及斟酌考虑开发商提供规划方案的设计缺陷。


我们要在做好常规评估工作的基础上,发挥估价师的专业素质,针对开发商开发思路和开发路线,做土地利用的集约性做深入分析,严谨分析是否能做到土地价值的利用效用最大化。如果做不到最大化,土地利用的结构、布局、用地潜力发挥的程度做深入的探讨和尽职提醒。估价全程贯彻执行谨慎原则,力求贴合实际,相对准确反映土地的长期价值,把握土地抵押价值的稳定性。


再者,我们对土地抵押后的变现能力和后期风险做出充分的分析,除了常见的市场因素,政策因素,我们还会针对地块周边整体的市政规划、人口流动趋势以及房地产市场的变动对土地价值的影响因子和相对迟滞的传导效应做前瞻性分析。不仅仅要分析抵押状态的市场价值,还要分析土地未来的增值潜力。在把控风险方面,我们注重分析假设抵押后如遇到不可控因素状况下,如何把控土地抵押风险,采取什么样的有效措施来降低风险做多种方案探讨,站在银行的角度切实帮银行力所能及防范巨额贷款的风险。




二.针对房产项目评估

房产项目与土地项目相比,常规估价对象相对价值要小,业务要求频繁,评估项目花样繁多、要求不一,估价对象权益人的状况对估价对象的价值也会有一定的影响。所以我们在评估房产项目时,不仅要去关注估价对象项目本身,也会尽量深入了解估价对象权益人的状况,两者结合起来测评,对银行抵押贷款风险把控起到有效的辅助作用。


下面分别就住宅、商业、办公、特殊房产四大类房产就我们的工作经验和专业技能来阐述估价的方式方法。


1、住宅地产

住宅地产,关系到广大的民生需求。在中国的现行房地产政策下,住宅不仅仅是刚需品,也成为一种典型的投资品。两者之间经常相互转化,相互影响。在估价时,根据估价对象权益人的贷款真实需求,目前待抵押的房产持有目的,并考虑估价对象的具体特性谨慎分析房产的价值,力求把房产的抵押价值评估做得更贴合银行的业务需求,在风险可控的前提下,协助银行积极开展健康良性的金融贷款业务。


住宅的市场变动较大,估价对象本身的使用价值相对稳定的情况下,当地的城市基础设施规划因素、市场因素、政策因素,更能对房产的价值变动起到重大的影响,这种因外在因素而导致房产的价值变动,相对难以把控。我们分析房产的抵押价值,先细致分析住宅的居住价值,从实物、区位、权益三个方面来体现住宅的优缺点,然后以居住价值为基础分析住宅的投资价值,对住宅地产的后期国家调控政策做展望性预测。


我们分析的房产价值不仅仅出于现状考虑,预判长远性的价值变动趋势也是我们估价师所需尽职的责任。住宅抵押贷款一般抵押的时限较长,抵押后的后期贷款资金管理和风险持续跟踪要求我们在分析估价对象更要把握谨慎原则。抵押价值要求对抵押品经营安全性和收益稳定性有较高的要求,住宅的市场价值是我们的一个参考,在市场价值基础上做一定的谨慎修正,科学体现出抵押价值的特性。通过多角度的考虑,以相对保守的方式,结合后期的变现能力作价值预判。这样分析计算出来的抵押价值就更为契合银行对住宅的放贷业务应用要求。


我们还会有针对性的额外关注估价对象权益人的自身贷款风险承受能力,因为抵押贷款的真实目的直接关系到银行的放贷风险。有的委托人对抵押有着别样的动机,这样就大大增加了放贷风险。我们在评估调查时,既要查勘估价对象,也要对估价委托人做相关调查,力求真实了解贷款目的。比如有的贷款申请人不是出于住宅自住的贷款,而是拿着放贷资金又买房付首付,不断加大房产投资杠杆,导致风险倍增,一旦出现房地产行情下跌,这样的投资客很容易资不抵债,导致个人财务破产,银行增加放贷坏账。所以我们做的银行抵押评估针对估价对象权益人做严谨的调查分析,只为更好控制放贷风险。我们的职业道德,职责所在要求对银行放贷的前期风险把控尽心尽力。



2、商业地产

在目前的商业市场背景下,商业地产的发展状况不容乐观。我们最近几年对商业地产的持续关注发现,商业地产除了一线城市供需较良性,很多二三线城市商业地产处于供过于求的状态。评估商业地产也是我们的一项常规业务,我们的评估思路,方式方法对商业地产采取更谨慎更保守的策略。


就目前东莞商业地产来说,商业地产出现扎堆倾轧,市场容量远小于商业地产的供应能力,而新的商业地产仍然在源源不断的供应,加剧了供需的失衡失调,东莞常住人口的消费能力与商业地产的定位有较大的落差。比如目前的鸿福路商圈,集聚了第一国际,海德广场,汇一城,台商大厦KING MALL等商业地产,个个都体量巨大,几万平米的商业规模很正常,但是根据我们的长期观察,这些商业中心都存在人气不足,经营利用不饱和,商铺空置率得不到有效下降,经营困难,租金高企,利润微薄等问题,如此严峻的背景下,还有东莞国贸中心30万平米航母级的商业地产即将上市,可以预见,一旦国贸中心开业,将会对鸿福路商圈造成多么大的冲击。这只会加剧商业竞争的相互倾轧,商铺的商业价值会摊得更低。


我们长期跟踪研究商业地产的发展趋势,也证实了这一事实,商业地产在东莞,价值不是上升,而是在隐隐下降,只是市场表现不明显。一旦国家的经济发展速度迟滞,实体商贸发展的市场大背景不明朗,那么商业地产会受到更大的冲击。商业地产的贬值效应延伸到实体商业市场,就会造成大量的商场商铺经营无力为继,倒闭破产,风险会直接间接传导到银行的放贷风险上来,进而银行坏账高企,危及到金融安全。


所以我们在商业地产的评估上更着重商业价值的实质性分析,在不能找到抵押地产的商业价值有客观提高的手段方法之前,我们须以保守悲观的基调来分析商铺的价值。以市场法为主,辅以收益法印证,如果两者差异太大,则会直接在估价对象的价值上打上较大的折扣来修正商铺的价值,以更客观的反映抵押对象未来的价值变动大趋势。


我们在抵押评估调查过程中充分考虑估价对象权益人的抵押动机。如果是处于经营性流通现金不足而抵押的,我们会额外关注经营者的经营状况,谨慎分析其财务表现,预测未来的经营净收益能否能充分保障经营者贷款的每月还款额度,并与银行建议防范风险的措施。


如果是处于炒商铺的真实目的,我们会尤其关注炒商铺的商业可行性,未来商铺是否有升值的有效可靠依据。若没有可靠的现实基础和充分的理论支持,我们会在抵押价值上做较大的降低幅度,特别要求银行谨慎放贷,切实协助银行降低金融风险。


3、办公地产

目前办公地产就整体市场大环境来说,非常值得做深入探究。办公物业趋于高端化、形象化、大体量化的倾向。而这样的倾向是与市场需求不相一致的。在东莞,办公地产遍地开花,据我们的长期观察,办公物业的价格一直难以起色,上涨的难度巨大。办公物业的价值是主要由购买者或承租者通过商业经营或行政管理来维持的一个业务生态体现的,办公生态的市场表现和经营绩效,会造成办公物业的价值跟我们所预测的价值经常存在较大的差距。这种差距虽受市场价值掣肘,但不受办公物业的价格行情变动左右,而是由购买者或承租者靠自己和团队的经营智慧能否承担其办公的市场价值。在供过于求的市场下,办公对象的承租人或购买者的实力对物业有较大的议价权。这种议价权的不对等,也会对办公物业的价值起到烘托或打压效应。比如某办公楼进驻了一家世界五百强公司,则对办公楼的价值提升非常明显,如果某办公楼里面出现了某公司欺诈经营事件,维权人员聚集上门,则会导致物业形象受损,同栋办公大楼的其他公司外界可能也会产生不信任感,进而办公楼出现承租公司退场,空置无人承租,在租公司则会要求降低租金等一系列问题。


我们在评估办公物业时,先会对办公物业的周边同类办公楼的状况做走访调查,调查其办公楼宇档次,进驻的企业种类和名气,办公物业管理是否完善,进驻率,各个楼层的办公布局,大致各个公司的办公面积,以及办公面积与每平米的月租金存在的关联关系,办公楼的停车位等因素做较全面的了解。


在评估办公物业时,我们需要真实了解这栋办公楼目前的真实物业管理和经营状态,这对办公价值后期是否有长期发展的能力很重要。一个不合格的物业公司可能会造成进驻企业办公效率的下降,这也会对办公物业的价值有一定的影响。


办公楼位置是否交通条件优越,来此上班是否方便,办公楼的外观形象,内部公共空间装修设计,智能化设施设备是否满足现代高素质化年轻人的挑剔眼光,能否吸引年轻人在此办公楼上班,这同样是我们需要考虑的,因为进驻的企事业单位吸引不到人才来此工作,办公楼的效用不能通过人才的价值发挥体现,那么办公楼表面的市场价值也难以维持,或者说会出现有价无市的局面。


办公楼的估价考虑需要更多的贯彻以人为本的思想,不是简简单单的从表面上对待。评估办公楼的抵押价值在周边办公物业的共性基础上充分考虑其特殊性,协助银行更全面的认识办公物业的真实价值所在。


4、特殊地产

特殊地产的特殊性一是表现在用途特殊,比如高速公路收费站;二是表现在权益特殊,比如军队待处置的国家涉密地产;三是表现在抵押价值实现方式特殊,比如地产信托基金的投资地产。


特殊地产的特殊性每个特点都不一样,需要我们估价公司和估价师针对每一个特殊地产深入研究,量身定做才能制定可行的估价方案。在此就不一一阐述。


作者单位:广东正中联行土地房地产评估有限公司


评估丝

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