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国策智库||估价小白之房地产基础知识(二)

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-12-05 15:55

房地产评估-全文略读:房地产金融:信贷、保险和房地产金融资产投资(7)房地产的调控与管理:建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格体系,建立健全房地产法规,实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产开发(1)概...

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房地产

1、房地产业的具体内容

1、房地产业的具体内容

(1)国有土地使用权的出让;

(2)房地产的开发与再开发:征用土地,拆迁安置,委托规划设计,对旧城区的开发与再开发;

(3)房地产经营:土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;

(4)房地产中介服务:房地产咨询中介,房地产评估中介,房地产代理中介;

(5)物业管理:房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;

(6)房地产金融:信贷、保险和房地产金融资产投资

(7)房地产的调控与管理:建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格体系,建立健全房地产法规,实现国家对房地产市场的宏观调控。


2、房地产开发

(1)概念

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地产开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。

(2)房地产开发的全过程

可分为投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收与交付使用四个大的阶段。

(3)房地产开发类型

房地产开发类型分别是土地开发和房屋开发

其中:土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形:

一是新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;

二是旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。


3、商品房预售

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售的条件:

(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

国家实行商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。


4、房地产抵押

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。


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房地产产权

1、不动产产权类型

土地所有权:集体土地所有权、国有土地所有权

土地使用权:集体土地使用权、国有土地使用权

房屋所有权、房地产转让权、房地产租赁权、房地产抵押权。


2、不动产评估中产权文件种类

不动产权证、土地使用权证、房地产权证、房屋所有权证等;

土地使用权出让合同;

付清地价款证明或发票;

建设用地规划许可证、规划设计要点等;

建设工程规划许可证;

建筑工程施工许可证;

竣工验收证明;

房屋建筑面积测绘报告;

商品房预售许可证。


3、物权法规定哪些资产可以设立抵押权?

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通运输工具;

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。


4、物权法规定哪些资产不可以设立抵押权?

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(5)依法被查封、扣押、监管的财产;

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产


5、中华人民共和国土地管理法》规定各类土地出让最高使用年限

更新时间 | 2017年12月1日

编辑 | 国策机构技术中心

协助 | 国策广州叶勇







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全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

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中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

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