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国策研究||房地产估价如何更好地为商业银行押品管理服务

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-12-07 17:00

房地产评估-全文略读:一方面,随着房地产估价行业不断发展,房地产估价机构不断增多,从业人员的素质也变的参差不齐,行业竞争从靠技术的良性竞争慢慢转变成了靠价格的恶性竞争,服务价格的不断压低,导致“估价变得不值钱、没有价值,价格再低也有人做”的现象时有发生,从而变的体量越大...

摘要

房地产估价作为商业银行抵押贷款所有环节中极为关键的一环,从受银行从业者的重视到现在愈发流于形式、愈发变得低端,其中的原因和市场环境的变化,着实值得我们估价行业的同仁予以思考。在此,笔者对此现象阐述一下自己的想法,希望能引起大家的共鸣,激发大家的思路,为房地产估价行业的健康发展尽一份力。


一、引言

地产估价作为商业银行抵押贷款所有环节中极为关键的一环,从受银行从业者的重视到现在愈发流于形式、愈发变得低端,其中的原因和市场环境的变化,着实值得我们估价行业的同仁予以思考。在此,笔者对此现象阐述一下自己的想法,希望能引起大家的共鸣,激发大家的思路,为房地产估价行业的健康发展尽一份力。

房地产估价对于商业银行贷款的作用在于协助银行把握押品的价值、把控押品的风险、帮助银行合理控制和发放贷款,这本来是极为关键的一环,但是为什么如此重要的环节,在银行从业者的眼中变的如此随意和可有可无,我认为可以从行业内和行业外环境两方面来看待。一方面,随着房地产估价行业不断发展,房地产估价机构不断增多,从业人员的素质也变的参差不齐,行业竞争从靠技术的良性竞争慢慢转变成了靠价格的恶性竞争,服务价格的不断压低,导致“估价变得不值钱、没有价值,价格再低也有人做”的现象时有发生,从而变的体量越大的机构反而越不好谈来业务;另一方面,互联网的不断发展,使信息的获取变的异常简单和快捷,个贷业务愈发变的机械,房产的价格基本网上都能查到,但是网上的价格真真假假,委托方往往不会去辨别,只愿意相信符合自身要求的数据。从而对估价机构产生了不信任,而这种不信任也导致委托方不愿付费。

由此,我们应该从提高自身专业素养、完善和优化估价环节来消除委托方的疑虑和不信任,为委托方更好的管理押品提供服务。


二、具体实操流程探讨

作为一个刚进入行业的新人,我们有时候甚至对自己选择这个行业产生了怀疑。但笔者认为这恰恰又是一个契机,代表着行业在转变、在发展,自己赶上了行业转变的早班车。对此,我有以下几点不成熟的想法,提出来与大家分享。

(一)提升机构和从业人员的专业性

既然住宅和写字楼的价格可以方便的从网上查到,那我们估价机构做个贷的意义何在?

我认为是帮助银行分辨价格去伪存真和修正失实的价格,网上的价格仅为一个参考和平时工作的工具,从专业角度重振估价报告的重要性和专业性。

平时大家在用比较法做个贷业务测算的时候,肯定都有这样的经历,网上随手一搜,同一个小区,差不多楼层、面积、朝向的房子,价格千差万别,有的时候甚至可以差一倍,其中的原因我想大家也都了解,基本上都是中介机构虚标价格,人为抬高小区价格或者标低价格吸引大家去打电话来寻找客户。但是如果我们去线下的实体店调盘的话,就会发现价格稳定的多,其中的猫腻要少很多。我们可以将平常工作中所遇到的,房地产中介机构常用的营销手法和其中的猫腻,分类记录下来,在同银行客户经理沟通价格时,不仅要讲我们的测算思路和市场行情,同时也要对客户经理提出来的和网上价格偏差较大的情况做耐心、专业的解释,使其意识到仅仅从网上了解行情是不准确和有风险的,而估价结果是为其考虑了方方面面的情况所测算出来的,不是脱离市场的,是专业的。

还有一种情况也是大家在实务中会经常遇到的,委托方经常会拿一些和委估房产实物情况差别较大的房产来进行比较,从而自己估算房产的价值,而这样估算出来的价值往往与其客观价值相差甚远。而造成这样的原因就是委托方专业知识的匮乏,这就需要我们将专业的测算数据转换为通俗易懂的语言,去给客户经理解释,使其明白不同的楼层、小区内的不同位置、不同的面积对房产的价格影响是很大的,不可以一刀切的对价格进行断定,要差别对待,严谨的把控风险。

(二)提供除估价报告以之外的其他延伸服务

估价报告作为我们最主要的产品,是承载我们服务和专业水平的载体,但行业外的人是很难从几份报告中就分辨出哪些机构专业,哪些机构不够专业。提高我们的专业形象可以从提供其他延伸附属业务开始,一步一步重新树立。

说到延伸服务我们可以从银行的需求入手,银行除了需要一份估价报告以外,还需要了解的无非是周边房地产的市场行情和怎样更好的把控该笔业务的信贷风险。由此,估价机构可以定期制作市场分析报告,对重点区域或者贷款业务出现比较多、客户经理异议比较多的区域做详尽的市场分析,并将其他小区也提前做好详细调查,从多个维度、立体的剖析市场现状和价格趋势,从而帮助银行客户从专业角度了解市场行情,使其在平时的工作中可以准确的将客户贷款需求和市场情况相结合,从源头引导客户,将需求合理化,从而减轻贷后的工作负担和风险。同时也可以定期根据银行的需求或者在平时价值沟通中出现的问题,对客户经理从估价的专业角度进行交流与引导,使其了解估价的流程、了解估价的专业性,帮助其将估价和自身的工作相结合,同时明确不同类型的物业风险点在什么地方,为其降低风险、合理放贷提供专业的建议。

(三)整合数据

估价个贷业务变的越来越廉价的一个很重要的因素就是房价随处可查,获取成本极低。但是委托方往往忽略除了真实性之外另一个问题,那就是数据的分散性。不仅同一物业在不同网站价格差别较大,而且同一物业的基本信息也需要多次的查询才能确定。但是我们专业估价测算的价格反映市场的客观价格,专业人员现场勘查所获信息是真实的,这些专业人员日积月累下来的数据,是我们估价行业的巨大财富所在。

利用机构自身日积月累的数据,同时定时去线下进行实地调盘、信息收集。将信息汇总并分类,将其系统化(诸如目前估价机构开发的自动估价系统价格的准确性明显提高),提供给银行客户使用,这样不仅方便了客户经理了解真实符合市场行情的价格,同时也为后期价值的沟通省去了很多时间。这也从另一方面展现了我们的专业性,价格更精确。

目前大数据的支撑,已经不再是一个趋势,而是一个评估机构日后能不能很好活下去的必要条件,一些起步早的公司早已尝到了甜头,那些起步晚的公司必须加紧脚步了,互联网时代的发展,机会稍纵即逝。

(四)优化简化业务的流程

贷款业务的不断增多,导致客户经理对评估流程的时间要求越来越短,客户经理不仅要求价格准确而且要求速度快,预评报告半天要出,正式报告出具要求时间极短,这就导致留给评估公司的时间非常有限,怎么在这么短的时间内保证价值科学性的同时优化流程,也是评估公司守住传统业务的另一项核心竞争力。

从整个估价流程的前半程来看,可优化的空间还是很大的。从接受委托,到现场勘查,到价格测算,到沟通,再到最后的出具报告。其中有很多环节已经是机械性的,甚至可以说除了现场勘查和沟通,需要估价师亲力亲为之外,其他的流程都可以通过我们提前运作好的系统和提前收集、整理的数据库来解决。在估价机构数据库已经建立起来,报告出具系统已经完善的情况下,简单住宅的定价和报告撰写其实也就是几分钟的事情。这样下来流程并没有减少,但是速度却提升了很多。但是这一切的前提都是数据库和系统的完善,这个过程是困难的,但是做好之后对效率的提升是显著的。

(五)各机构之间达成共识,共同提高行业地位

除了外部市场环境的快速变化,房地产估价行业内部的恶性竞争也是造成估价行业地位不断降低的一大因素。公司与公司之间不再靠技术揽业务,而是靠收费、靠迎合客户的各种不甚合理的需求。从而使得评估公司业务的承接成为一种乱象,最重要的专业性和风险把控缺成了被忽略的因素,这不仅仅是对自己不负责任,更是对评估机构这样的合作伙伴不负责任。

估价机构需要担负起自己的责任,把握好最基本的估价准则和职业操守,是什么就是什么,系数的取值和市场调研必须要客观独立,不能为了满足客户的需求而把估价当做一个简单的公式,随意调整,而是要去正确的引导客户,矫正客户的需求,让客户从我们的讲解和报告中感受到专业性,感受到一份评估报告不仅仅是几张纸加盖一个公章,而是其提供给客户的思路和专业性建议。


三、综述

笔者入行时间较短,提出的几个问题和几点建议在各位同仁看来可能都是微不足到的小事,但是通过工作中和前辈的交流,发现这些所谓的小事其实存在已久,却迟迟没有得到行业的重视。我想一个行业无论国家政策怎么支持,如果核心竞争力没有了,那么转型无从谈起,走向没落只是时间早晚的问题。房地产估价在中国还是一个年轻的行业,我希望行业也能像一个年轻人一样,充满朝气、敢闯敢拼,丰满自己的骨骼,切实的成为国家发展中不可缺失的一环。(国策郑州 杨子奇)





机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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