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国策研究||培养新形势估价人才

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-12-08 17:31

房地产评估-全文略读:另外,现实工作中,企业遇到较多的业务为房屋拆迁评估、房地产价值司法鉴定评估、房地产个人投资分析、房地产抵押风险评估等,故高校教育方面可以加大这几个方面的投入与加强对这些评估方面的实践教育,更有利于房地产估价人才培养。2.社会培养(公司培养)...

摘要

《中华人民共和国资产评估法》由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过,自2016年12月1日起施行。《资产评估法》的颁布预示着评估行业新形势的到来。本文通过解剖传统评估行业存在的问题,新形势将面临新的机遇和挑战,而提出适应新形势打造新估价专业人才。

《中华人民共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》)已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过,自2016年12月1日起施行。《资产评估法》的颁布预示着评估行业新形势的到来。其完善了评估行业的法律规范,为评估行业的健康发展提供了前提与保障,确立了资产评估行业的法律地位,对资产评估行业发展具有里程碑式的重要意义。

一、新形势下传统评估行业存在的问题

1.法律不健全:我国的现行房地产估价制度,是从1992年原建设部发布《城市房地产市场估价管理暂行办法》(建房〔1992〕579 号)开始逐步建立起来的,虽然经过近20多年的运行与发展,但相对其他行业的法律法规依旧有所欠缺,难于适应当前快速变化的新形势,仍需要深化改革。

2.行政干预大于市场需求,供需方利益不一致:现阶段大多数估价行为发生于各类市场环节中某一方的强制要求,并且大多由另一方支付评估费。例如房地产抵押估价业务中,金融机构要求由第三方评估,而委托估价及支付费用的却是借款方。估价机构本应受估价规范及协会的要求,独立、公正、客观地为金融机构规避风险,却受制于支付费用借款方的利益诉求(高估值、低费用等)。支付费用一方的利益诉求与估价机构应当承担的责任相背离,供需双方利益不一致,必然无法形成有效的供需机制。

3.业务单一:目前,我国多数房地产估价机构的业务比较单一,主要集中在房地产抵押,土地使用权出让、房地产转让、房屋征收、房地产司法鉴定等少数几种估价业务上,特别是抵押估价业务一项独大。

4.房地产评估准入门槛高,执业人员能力不足:估价师考试报考条件关于“ 工作经历”“相关学历”的限制,使得应届大学毕业生不能报考估价师,降低了应届大学毕业生的就业意愿,估价行业从源头上缺少新鲜血液,难以吸引和培养高端人才。理论方面停留在简单建模,实务方面缺乏对市场、对全产业链的认知。虽然房地产方向的专业在很多大专院校都有设立,但针对于评估的院校很少,评估并未进入高等院校的主流研究领域,理论研究有限。


二、新形势下对评估行业的要求

1.《资产评估法》在降低评估师报名要求、放宽评估机构的设立条件、评估业务分为法定评估业务和非法定评估业务等方面做出了重大突破,放宽了准入条件,从源头上增加了新鲜血液。需要指出的是目前房地产估价业务仍然是准入类。

2.随着政府、协会、金融机构等各方利益的牵制、社会资源透明化、以及评估费用的大幅度缩减,单纯依赖传统业务的竞争力优势会逐渐消失。随之而来的必然是与专业数据、调研机构的密切合作,业务上向更不可替代的咨询、顾问业务拓展,以及在技术层面的深度挖掘,从而需要更专业和更优质的服务。

3.大数据时代下的需求转变,随着信息科技的迅速发展,越来越强大的计算机数据整合能力已经逐步显现出替代成套住宅等估价业务的趋势,预计未来替代服务产品的威胁会越来越大。

4.新业务的技术要求更高,相对于传统房地产估价中土地使用权出让,房地产转让、租赁、抵押、保险、课税等业务,新形势下的企业合营、改制、上市、破产等高端业务及房地产证券化、与大数据相结合的评估业务会成为行业的主要收入来源,迫切需要培养更全面、专业的人才。


三、新形势下现估价人员的现状

1.服务水平和服务能力不足,面对新的经济形势和宏观政策调整带来的影响,在有限的传统业务市场中争夺份额,估价机构的产品质量显得尤为重要。估价机构作为服务行业,评估报告就是其产品,一个企业的产品不能仅仅只是一份应付估价结果数字的半成品,更应该注重的是客户真正的需求,估价报告能够体现出对客户实现评估目的提供帮助或者人文关怀。

2.危机意识薄弱,21世纪是信息化时代,房地产估价行业在信息化时代得以发展需要掌控什么资源?那就是数据。当前市场环境下,传统业务逐渐减少,新业务仍未成主流的前提下,估价机构员工的工作内容及强度较之前房地产二手交易市场活跃时轻松不少,那是否估价机构工作就终于可以清闲下来呢?传统业务减少正是一个危机信号,告诉我们估价机构需要改革、需要转型,清晰认识到“大数据时代”的即将到来,且应做好准备。

3.估价专业人员技能、知识单一。企业的发展当然离不开员工,无论企业拥有多么先进的技术或者评估资质领先于人多少,企业都需要人去运作,当大数据应用技术革新来临时,我们的估价专业人员是否有相应的技能去驾驭?目前,大多数估价专业人员的知识仅仅局限于房地产估价相关知识及与之相关的零星金融、法律等方面知识,但对于数理统计与分析、财务管理、IT技术方面很少涉猎,资产评估师考试改革更是体现了估价专业人员需要掌握知识的广泛性,涉及会计、财务管理、经济法、机电设备、房地产、企业股权转让等多方面,从此看出社会对估价机构专业人才需掌控技能的现实需求。


四、新形势下打造评估人才的培养方法

1.院校培养。高校在培养估价人才时,应该注重实际要求,俗话说的好,“量体裁衣”才是根本所在。高校在培养房地产估价人才时,往往都是以理论为重,实践为辅甚至是几乎没有实践,这种与实际不相符合的教育方法,是很难能培养出优秀的房地产估价人才的。实际教学过程中,院校培养的着重点却是把学生看成文科方向下教育,着重让学生背方法、背公式,这实在是与实际估价工作存在很大的差异,这很不利于房地产估价人才的培养。本是一个理科方向下教育,就应该多让学生动动手,亲身实践,这不仅能提高学生的学习兴趣,更能让学生在实践中吸收经验,了解实际房地产估价行业在从事估价业务时应该注重什么,有利于房地产估价人才的发展。另外,现实工作中,企业遇到较多的业务为房屋拆迁评估、房地产价值司法鉴定评估、房地产个人投资分析、房地产抵押风险评估等,故高校教育方面可以加大这几个方面的投入与加强对这些评估方面的实践教育,更有利于房地产估价人才培养。

2.社会培养(公司培养)。社会培养房地产估价人才时,应该注重人才培养的可持续性。房地产估价人员,在没有成为真正的房地产估价师前,其待遇往往都是比较低的,然而在成为估价师前的这段路又是比较漫长的,所以往往很多初入行业的房地产从业人员很难坚持到成为估价师的时候,这并不利于房地产估价行业的发展。在此,社会应该试着推行房地产执业助理师资格考试,促进房地产后备估价人员的培养。另外,除了提高房地产估价人员的待遇外,还应该注重 “精品人才”的培养,精品人才是指在应用型人才基础上,培养的具有创新思维和创新能力、宏观决策和统筹协调能力、国际交往与竞争能力的房地产估价精英人才。鉴于房地产估价专业较强的实践性,房地产“精品人才”的培养建议学校、企业和研究机构联合互动,建立长期“产、学、研”合作科研群体或平台,集合各种资源优势,共同培养新时代下优秀的房地产估价人才。

3.行业培养。实际工作中,房地产估价人才首先应该懂得的是遵纪守法,做一个有道德、有素质、懂法守法的估价从业人员,任何的房地产估价活动都是建立在合法合理的基础上的,没有法律的支持,任何的行为也是徒劳。其次,在法律法规允许的情况下,我们在面临新时代的考验下,更应该力求创新。传统的房地产评估方法,有它适用的范围与时间,但是世界上没有一种方法是可以常用永久的,循规蹈矩只会导致淘汰,只有追求创新,大胆发挥发散思维,追求更好更完善的方法以适应新形势的房地产评估,才能走在社会的前沿,成为新时代下的房地产估价人才。另外,房地产估价人才,除了要了解房地产评估相关知识外,还应该广泛了解其他知识,例如社会政策、法律法规、城市规划、金融经济、建筑建材、人们心理偏向等种种看似无关的客观因素,往往也有可能在无形中影响房地产评估。房地产评估不单单只是一个学科或者一个方向就可以决定一切的行业,房地产评估是一个集统筹、策划、规范、分析等多种综合因素与一体的行业,要在这个行业站位脚跟,提高自己的综合能力更是不可或缺的。

4.自身学习。自我提高与学习中,房地产估价人才更应该站稳脚跟,不被外界影响,始终坚持,才能做的更好。在社会政策体制没有完善前,对于任何工种而言,前期辛苦也是肯定的,在面对艰辛时,我们应该坚定自己的立场,时刻保持自己身为房地产估价从业人员的坚守,做一份工作,就应该有对得起这份工作的责任心,成功的人都不是天生的,成功的人都需要懂得坚持。另外,在社会上,在面对各种工作压力下,更要保持一颗上进的心,时刻保持提升自我,才不至于被社会淘汰,压力你有我有大家有,学会在压力中前进,才是成为房地产估价人才的基本,只有不断提升自我,在学习中了解各种知识,运用到实际工作的,又把工作中的各种压力与经验化作自己成长的养分,这样也是新时代房地产估价人才的必备要领。(国策中山 廖燕勤 廖双波 冯智涛)





机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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