您所在的位置:房地产评估>正文

房地产调控新政下估价机构可能发展的新业务初探

聚行业--房地产评估 微信   作者: 评估师资讯  2017-12-15 19:12

房地产评估-全文略读:估价师的眼光可以放得更远些,不仅仅把估价局限在价值评估上,还可以在评估土地房产的使用效能、土地利用前期规划、既定地块房地产开发价值最大化利用方式、房地产并购重组评估和房地产投机买风险评估等等都,者可以是业务拓展的方向...


房地产调控新政下估价机构可能

发展的新业务初探


文 / 三月桃花开


一、“多限”下房地产新盘定价业务


以东莞市为例。从2016年开始,东莞房地产有关部门采取各种限购限贷限价限售政策调控东莞房地产市场,控制投机炒房的需求以降低房地产金融风险,为保持房地产市场的稳定,最近政策加码,调控趋紧。8月11日,东莞市发改局、住建局、房管局三部门联合发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》。


通知要点如下:

1、对于新建商品住房项目首批首次申报房价备案的,申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)调整为不高于15%(含)。


2、同一商品住房项目,开发企业分期分批申报销售价格备案的,以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价[《通知》实施前已办理过同类型楼栋销售价格备案的,以《通知》实施前最后一次(批)备案的同类型楼栋最高备案均价为基准价],之后项目其他楼栋首次申报均价应不高于基准价的5%(含)。


3、本通知实施前签署《国有建设用地使用权出让合同》的住宅用地的新建商品住房项目,首批首次申报的销售价格备案均价高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价15%又不能作出合理说明的,发改部门暂不办理房价备案,住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书;本通知实施后签署《国有建设用地使用权出让合同》的住宅用地的新建商品住房项目,首批首次申报的销售价格备案均价应不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%(含),高于15%的,发改部门暂不办理房价备案,住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。


4、在原来按每幢(栋)套均建筑面积分为小于90(含)平方米、90—144(含)平方米、大于144平方米三种类型的基础上,增加低层住宅[地面建筑层数4层(含)以下类型]。低层住宅不考虑建筑面积大小,均按低层住宅类型销售均价为基础申报。


5、已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限为20天不变;调高备案价格的,间隔时限由原规定的90天延长至180天。


细读本次调控政策,我们发现,政府的本意是遏制东莞房价过快上涨的冲动,尽量减少房价上涨过快造成对刚性需求消费群体的伤害,但是开发商逐利需求的本性,有着迫切的拉升房价动力。在目前形势下,政府引导房地产开盘价格调控大原则是引导开发商就低制定开盘房价,严控新盘备案房价的上涨幅度。开发商调低备案价格简便易行,一路绿灯,但调高备案价格条件苛刻,调整审批时间延长。从开发商的角度看,临近年底,新盘推出力度加大,竞争压力变大,房地产公司面临财务压力,回款需求强烈,这时候定价更要把握好尺度。定高了,如果卖不掉,就会压货,调低价格,又不甘心;定低了,可能会造成房子抢购,供不应求,白白损失利润,想再调高售价,却面临备案审批的阻碍,错失时机。


如何定价,这时候评估公司的业务需求就可能出现。房地产开发公司委托评估公司做备案价格分析,后续分批发售的价格上涨尺度把握,制定开盘定价方案和开盘分批计划方案做参考。在政策允许的前提下,研究政府控价与开发商定价的微妙平衡点,合理定价使开发商利润相对最大化,在既定的销售时间内存货相对最小化。这需要评估专业人员具较高的专业水平和强大的技术分析能力,依据实际市场数据,搭建数学模型能力。


二、租售同权发展趋势下租金评估业务


今年7月17日,广州发布了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,这一通知,正式宣告广东在房地产市场上逐步开展租售同权的新发展模式,租售并举,应对房地产差异化的需求,但在政府公共资源配套服务上共享权益趋于一致化。


该政策的要点如下:

第一、扶持住房租赁企业,促进大、中、小企业蓬勃发展!到2020年,采用一切方法,抢占一切先机,打造广州现代租赁产业总部经济。


第二、做大租赁供应市场,鼓励供应主体多元化。允许商业用房改租赁住房,土地年限不变,水,电,气按居民标准执行;鼓励城中村做好安防,统一出租。

第三、租赁业务减税,对依法登记备案的住房租赁企业,机构和个人,必须落实税收优惠政策支持。


第四、做大租赁需求市场,租售同权。广州正式宣布:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租赁同权。

第五、增加住房公积金对租赁住房的支持力度。凡是租赁提取公积金,从以前每月提取不超过上年度平均月工资的60%,提高到80%。


外地人购买房子主要原因之一即是买房后才能享受到房地产背后的附加权益,解决入户,小孩读书问题。此政策解放了赋予房子所有权名下的子女当地公立学校受教育权,租赁住房一样可以平等享有这一权益。


该政策的出台有两种意义:一是淡化了购买住房的附加权益,还原住房本质的居住价值;二是提高了空余住房的租赁价值,刺激了空余住房投向租赁市场的力度,发挥了存量房的市场调节作用,使更多的城市空余住房得到有效流通利用。这样一增一减,房地产市场供需关系得到进一步融合,进而引导房价趋于理性回归。


“允许商业用房改租赁住房,土地年限不变,水,电,气按居民标准执行”。这一政策出台的目的是为了化解商业用房供大于求,租售困难,闲置浪费,而住房供不应求,持续上涨,炒房成风,二者两极分化。通过改变商业用房的使用属性,盘活库存商业用房,合理引导商业房产改造装修改变用途,开发商业房产再利用潜能。


在这种政策背景下,房地产评估可能出现的业务机会点是租售同权得到政策具体落实的前提下住房租赁价值的再评估。对于这种评估,主要是分析租房带来的享有子女就近入学权对租赁价格的刺激力度,如何把这一附加权益用租赁价格形式展现出来,外来子女平等受教育权的价值跟租赁价格之间存在的变动关系怎么量化。这个问题类同与学区房价值的分析,但是又有着权属性质的差别,需要进一步探索租售同权下的租赁价值与附加的子女教育权利的关联特性。目前有待政府出台租赁同权具体实施细则再做评估路线研究。


“商业用房改租赁住房,住房,土地年限不变,水,电,气按居民标准执行”。这样的政策许可变动,是具体实际用途许可的政策改变,但法定用途是否更改有待明确,从字面意思来看法定用途暂不变,因为土地使用年限不变,商业用房产权为40年,而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说,进行“商改租”就需要请评估公司做可行性改造评估,核算改造后的租赁收益是否大于改造成本,划得来才改。可能后期会出台商业用房改租赁住房实施细则,在经政府验收商业用房改造租赁住房后符合居住条件,划定商业用房改租赁住房后的允许使用年限,出具商业用房改租赁住房的权益许可证书。我们则可以在允许的年限内按照住房的租赁权益评估,年限外按照商业用途评估。



三、共有产权住房不完全产权房价值评估业务


今年8月3日,北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》,向社会公开征求意见,这一政策的要点如下:


第一,北京版“共有产权房”, 定价更加公开透明,“商品属性”居多而保障性属性更少。共有产权房的价格应低于周边商品房30%。在此基础上,政府和个人的出资比例可能会被确定为3∶7。


第二,北京版“共有产权房”对“刚需”筛选更严格,且对非京户籍开放。按照《办法》,申请有两大看点:一是申请家庭名下无房;二是强调“职住平衡”,就是工作和居住地方都要在本区内。同时还要满足在本区工作的非北京户籍家庭住房需求的房源不少于30%。


第三,北京版“共有产权房”转让方式更市场化。如果购房人想取得房子的全部产权,在取得不动产权证满5年后,可按市场价格购买政府的份额,购买后房子将由共有产权住房变成了商品住房。在同等价格条件下,政府部门也可优先购买。


首都制定的房地产政策有很强的示范效应,如果这一政策在试行中得到良好的市场回应,估计会很快会在全国热点一二线城市得到推广


“共有产权房的价格应低于周边商品房30%,在此基础上,政府和个人的出资比例可能会被确定为3∶7”。这一政策给评估行业带来的业务机会点是评估共有产权房的开盘定价业务。即在设定政策背景下,如何界定周边商品房的范围,选择合适的可比对象,综合实物区位权益各种因素后给出共有产权房的定价基准,然后由政府和个人按照相应比例负担这一价格。在核算定价基准时,要在政策允许的范围内,权衡政府、购房个人和开发商三者的关系,平衡三方的利益需求,拿捏分寸,评估出合理的定价标准。这看似简单,实则很微妙。


“如果购房人想取得房子的全部产权,在取得不动产权证满5年后,可按市场价格购买政府的份额,购买后房子将由共有产权住房变成了商品住房。在同等价格条件下,政府部门也可优先购买”。这一具体政策措施意味不完全产权的共有产权房可以在条件具备时转化为完全产权房。在这一转化过程中,存在的评估业务机会是产权人购买政府产权份额,这部分产权价值的评估。因为由不完全产权房变成完全产权房会产生价值协同效应,造成房地产价值的溢值,而不仅仅是个人产权的价值和政府产权价值简单相加。溢值多少,这部分溢值政府和个人如何分摊,是评估的重难点,值得深入探究。如果是政府反向购买个人部分的产权,政府部分出资购买时是雪中送炭,现在政府反向收购是按照原个人出资的金额返购还是按照商品房正常价格返购?需不需要个人牺牲房产增值部分来回报政府当初的帮助?这个问题一是待政府出台具体文件来界定,二来是在评估时做多种可能的假设来规范评估价值的使用条件。


四、工业用地供应新政策模式下土地价值评估


7月初,广东省国土资源厅出台了《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(简称《指导意见》)。《指导意见》提出五项全新的政策体系,包括缩减工业用地出让期限和鼓励租赁工业用地,同时还提出工业用地续期和转型利用政策,建立工业用地供后监管机制。


主要核心要点如下:

第一、对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的,《指导意见》明确要求“均原则上不超过20年”,而对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,则需经地级以上市人民政府认定后,以认定的出让年期出让,最高不超过50年。


第二、鼓励企业租赁工业用地。在以弹性的供地方式来缩减工业用地出让期限的同时,广东还在探索一种新的“只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”的多元化土地供应模式。以后对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的,土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证,办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内,地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。


第三、在工业用地的续期问题上做出了明确的安排。首先,市场主体对到期的土地,可以通过申请的方式得到续期;其次,土地使用者提出续期使用申请后,合同出让(租)方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作,续期期限原则上不得超过20年;最后,对于续期时的土地价款,可参照原出让(租赁)合同约定的价格,结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等,综合评估确定,但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准,符合省确定的优先发展产业且用地集约的,可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。


第四、针对土地出让中需设立竞买资格条件的,按照“谁提出、谁监管”的原则,在土地供应后,提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书,作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。


从以上政策要点我们可以看出广东省在打造工业强省上调整配套土地政策是依照时代需求的,这一调整思路有利于资本导向实业投资,减轻厂房设施建造的资金压力,降低土地使用成本负担,把资金切实用在实业上。



对于评估公司来说,这一政策内涵丰富,可评估业务的内涵较多,工业房地产可挖掘的业务潜力巨大。


对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的,《指导意见》明确要求均原则上不超过20年,这一规定要求我们在做工业土地评估时要根据这一使用年限来选择可比参数。如果用比较法,则要把可比对象原50年权限的工业用地价值折算成20年工业用地的价值才能比较,且报酬率随年限的不同也要调整。如果用收益法,则要依照20年的年限重新安排预测收益计划,收益参数按照二十年来做调整,报酬率也要相应提高。二十年到期后土地的产权如何处置,要做合理假设,是继续续租还是国土部门收回,要从产业的性质,经营成本,发展前景,利润变动规律,投资回报率以及政府是否鼓励产业发展等因素做最大可能性预测。如果现在难以判断,可以做出两种状况下的假设分析,在科学预测基础上参照政府制定的政策指导意见选择评估参数,测算价值。


国土资源厅提出的 “只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”,这些多元化出让租赁混合新方式,我们在评估土地出让价值或租赁价值时要先做合理区分,租赁状态的权益和出让状态的权益差异实际表现在哪些地方,对土地价值的影响程度,先租后让的设定条件是什么,租让结合,这种结合是如何结合,租与让的权益比重如何分解。厘清这些问题,既需要国土部门出台具体办法,也要我们在政策模糊情况下在合法原则下做最高最佳技术分析,把模糊的地方最出合理的假设,估价执业的同时也要注意把执业风险降到可控范围内。


国土资源厅提出要建立起工业用地供后监管机制,谁出让谁监管。但是落实在具体工作中如何用数据评价工业用地出让或租赁后的用地成效,这也是评估公司发挥其专业作用的地方。评估公司可以就土地出让或出租后持续性使用是否符合产业发展政策,是否符合用地规划目标,现实与规划利用的差距程度,集约用地程度是否达标,对土地的利用是否造成破坏或污染等方面做第三方中立的综合性评估,协助国土部门提供后期监管技术支持。


五、结语


以上系笔者从近期四个房地产业政策导向因素探讨了评估公司的业务拓展思路,希望可以给同行一些启发。估价师的眼光可以放得更远些,不仅仅把估价局限在价值评估上,还可以在评估土地房产的使用效能、土地利用前期规划、既定地块房地产开发价值最大化利用方式、房地产并购重组评估和房地产投机买风险评估等等都,者可以是业务拓展的方向。当然这些评估业务多建立在要求估价师自身要有扎实的专业素养,制作的方案是否详实科学以及评估思路是否适应现实房地产的环境变化基础之上。


评估丝

投稿邮箱:z@imcpv.com点这了解详情


往期文章
评估专业人员都在看...

房地产司法鉴定评估中一面荷花玻璃屏风所引发的思考

常规房地产银行抵押评估新思维

浅谈不动产抵押估价法定优先受偿权考虑及估价中处理

征收集体宅基地使用权的评估技术思路探寻

84