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国策研究||论“租售同权”对房地产评估的影响

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-12-25 18:09

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摘要

整个2016年中国楼市的“疯狂”态势戛然而止,2017年上半年,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策持续出台,火热的楼市有所降温。近期,又一轮被称为“里程碑”式的房地产调控政策引起广泛关注。那就是“租售同权”!

7月17日,广州市率先推出“租售同权”。7月18日,住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发文,要求加快大中城市发展住房租赁市场,并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。8月17日,北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,“租售同权”政策再下一城。

一、“租售同权”究竟包含哪些“权”?

在一二线城市,由于优质公共服务资源的短缺,一直以来,房子就不单是用来居住的,附加在房子上的其他功能远大于其居住功能。例如,人们对天价学区房趋之若鹜,其最大原因就是与房子挂钩的子女受教育权。因此,“租售同权”中的“权”到底包括哪些内容,是这一新政的关键所在,也是大家普遍关心的问题。

住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。”“租售同权”的“权”包含基本公共服务的各项权利,但相对于其他公共服务,子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”,也是购房者与租房者差异最大的权利。

“租售同权”同什么权?由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。大体而言,一线城市同教育权,二线热点城市设门槛同户籍权,部分城市探索直接同户籍权。


二、“租售同权”对房地产市场的影响

在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

房价:租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

投资:在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。就2017年而言,在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下,有关专家对房地产投资实际完成情况并不悲观,预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。

租金:随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。


三、“租售同权”对房地产评估的影响

面对一系类各地政府出台的各项“租售同权”的相关政策,对于房地产评估又有哪些影响呢?就目前房地产市场的反应来看,各地出台的相关政策对于房地产市场影响甚微,但是政策的实施需要市场一段时间的消化,从长远来看,“租售同权”必定会对房地产市场的稳定起到一定的作用。尤其在租赁市场,目前,个别城市的房地产租金已经开始受到政策的影响,随着具体政策的落实,受“租售同权”影响的房地产租金必定会水涨船高,而对于房地产评估来说又面临着新的课题。如何剥离“租售同权”中“权”评估房地产本身的价值?又如何根据房地产的市场价值独立评估享有的权利价值?

“租售同权”中的“权”目前来看,对于一线城市来说同教育权,二线热点城市设门槛同户籍权,部分城市探索直接同户籍权。而对于房价及租金有直接影响的当属教育权为主,其他户籍权对于其影响相对较弱,故此次我们只对教育权对价值的影响进行分析。

教育权对房地产价值的影响:教育权对房地产价值的影响已经是众所周知的,“天价学区房”这样类似的字眼不断出现在新闻媒体中,优质教育资源的缺乏及集中等原因造成了这样局面,一线城市的教育资源吸引着无数外来人口的迁入,导致了房价的上涨以及学区房的紧俏。这一点决定“租售同权”对于房地产价值的影响是必然的,而评估房地产价值尤其是租金价值必须考虑租金中所包含的“权利”价值以及如何剥离的问题。

如何评估“租售同权”下的租金价值?对于普通住宅来说,比较法及收益法(收益反推法)是评估普通住宅租金价值的两个基本方法。

比较法:搜集周边类似房地产的租金案例进行因素修正,得到估价对象的租金价值。对于如何剥离权利价值可以第一步先搜集周边类似的具有同等权利的房地产租金案例进行因素修正,第二步搜集周边类似的不具有同等权利的房地产租金案例进行因素修正,两者得到的结果的差值就是该房地产“权利”的价值。

收益法(收益反推法):根据周边类似房地产的市场交易价值反推出房地产的租金价值,该类方法须在明确报酬率的前提下进行运用。在明确了报酬率的情况下,第一步,搜集周边类似具有同等权利的房地产市场价值进行因素修正,得出估价对象的房地产市场价值;第二步,搜集周边类似不具有同等权利的房地产市场价值进行因素修正,得出估价对象的房地产市场价值;第三步,运用收益反推法分别推算出估价对象在拥有“权利”和“非权利”情况下的租金价值,两者的差值就是该房地产“权利”的价值。

总体而言,一线城市会在教育领域“租售同权”方面有所动作,但政策能实现的突破有限,因为宏观政策导向基本以针对常住人口(户籍+居住证或人才绿卡等)实现均衡教育公共服务为目标,而优质教育资源有其自身的形成逻辑,鼓励租房的政策无法强行覆盖。另外,在当前外部环境约束下,鼓励租房政策更不可能直接将租房和户籍直接挂钩,但在未来将租房时限或金额加入一线城市的积分落户制度存在一定的可能性。(国策南京 卜洁)






机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构


中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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