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估价视点||成都市三圣乡片区商业房地产市场调查报告

聚行业--房地产评估 微信   作者: 国策评估  2017-12-27 17:43

房地产评估-全文略读:从目前的房地产市场状况来看,影响商业房地产价格的因素主要包括:片区商业成熟度、片区商铺的租金水平、临街铺位的供需状况、片区商业目前的销售价格、商铺的硬件、商铺的具体位置等因素,此外,项目的整体规划对商业房地产的价格也有很大影响,通常独栋商业和综合体...


一、片区概况

三圣乡位于成都市东南部三环路与绕城高速之间,属于“成都东村”建设的核心区域,成都东部副中心新区的起步区和城东片区备受关注的生态住宅区,以文化创意产业为区域内的支柱产业。随着区域内生活配套的呈现,三圣乡片区热度持续上升。本次市调目的是分析三圣乡片区内楼层、体量对商业房地产价格的影响程度,选取片区内几个楼盘项目作为样本点,通过销售现场踩盘询价、网络调查获取片区商业物业销售数据进行分析,最终得出市调结论。

(一) 三圣乡的片区配套分析

1.教育配套

区域内有成都市七中育才学校银杏校区、成都市盐道街小学、锦江区伊顿国香幼儿园、小豆丁幼稚园、美林湾新天地幼稚园等教育配套,教育配套较齐全。

2.医疗配套

片区内有三圣乡社区卫生服务中心,医疗配套相对匮乏。

3.商业配套

片区内有永辉超市、卓锦曼购物中心、红旗超市、舞东风超市、乐购超市以及片区内住宅小区底商等商业配套,随着片区内大型商业综合体的面世和大型商家入驻,片区内商服繁华程度将得到一定提升。

4.银行网点分布

片区内有成都银行、中国民生银行、中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行等银行ATM和柜台等银行网点。


二、样本点项目位置


三、分析思路

本次市调目的是分析三圣乡片区内楼层、体量对商业物业价格的影响程度,为后期评估工作中遇到的涉及楼层、体量修正参数提供参考,报告中所列商业房地产体量等级划分,按照小体量(<100㎡)、中等体量(100-500㎡)、较大体量(500-1000㎡)、大体量(1000-1500㎡)、超大体量(>1500㎡),所得结论仅代表三圣乡片区房地产市场状况,其他片区可参照修正。


四、调查实例

项目信息:项目售楼部位于成都市锦江区芙蓉西路481号,项目规划打造集合文化、艺术、运动、休闲、时尚的创意社区,规划有一栋超高甲级写字楼、两栋定制办公楼、一栋LOFT办公楼、一栋SOHO办公楼、一栋四层独立商业建筑(兼临时售楼部)以及一个3万余平米的开放式商业街区。项目设置两层地下室,主要功能为机动车库及设备用房。项目的外立面设计采用了现代简洁风格,垂直挺拔的竖向线条,提升办公楼的形象和品质,在处理办公、商业、后勤各功能之间的关系的时候,尽量做到相对独立不互相干扰。

调研数据:

以上所选案例商服繁华程度、开间进深、层高、装修情况等因素大致相当,因此在不考虑其他因素对价格的影响下我们对所选案例销售备案价格进行分析,创意山不同楼层商业房地产的修正比例约为:

项目信息:绿地中心468总占地面积448亩,规划总建筑面积约138万平方米,总投资规模120亿元,是集甲级写字楼、国际会议中心、品牌商业、星级酒店、文化娱乐街区、创意产业园区等于一体的大型现代服务业综合项目。项目特色为2.89纯洋房式低容积率,300米超长中轴景观,大中庭,700米美式运动社区超长慢跑道。项目内规划特色街区商业——绿地468·云里,并将由绿地西南商业自行招商、运营,业态涵盖购物中心伊藤洋华堂、街区商业468·云里、社区商业468·熙街、绿地五星级酒店、摩天办公蜀峰468及468·锦峰、天际观光会所、大型会议中心以及相关配套设施在内的多元业态。

调研数据:

以上所选案例商服繁华程度、开间进深、层高、所在楼层、装修情况等因素大致相当,因此在不考虑其他因素对价格的影响下,我们对所选案例销售备案数据进行了分析,该项目小体量(<100㎡)与中等体量(100-500㎡)商业房地产的价格修正比例为:65%。该项目楼层修正比例如下:

项目信息:融创四海逸家项目由香港中渝置地,国嘉地产开发,后期国嘉地产被成都融创置地收购。项目总占地205亩,总建筑面积约41万平米,住宅产品以超高层为主,共计1079户住宅,项目利用自然的坡地道路网络分为四个相对独立的居住组团即华府、蓝钻、御苑、紫庐,项目规划有泛会所。户型面积124-270㎡,跃层产品居多,以改善型住宅为主。其商业配套以社区底商为主,社区底商建筑面积约29-166㎡,至调查时点商铺几乎售罄。

调研数据:

以上所选案例商服繁华程度、开间进深、层高、所在楼层、装修情况等因素大致相当,因此在不考虑其他因素对价格的影响下,我们对融创四海逸家同一楼栋、同一楼层、不同面积区间商业房地产销售数据进行分析,该项目小体量(<100㎡)与中等体量(100-500㎡)商业房地产之间的修正比例为:65%,中等体量(100-500㎡)与较大体量(>500㎡)之间的修正比例为:60%。

项目信息:项目占地面积85494平方米,建筑面积266910平方米,住宅总户数1500户,规划包括蓝润·星天地商业街、蓝润·星空社loft、蓝润·星空间、蓝润·星公馆四大主题功能区,项目旨在打造带有主题、主体、文化、旅游运营为一体的商业集群。

调研数据:

以上所选案例商服繁华程度、开间进深、层高、面积、装修情况等因素大致相当,因此在不考虑其他因素对价格的影响下,我们对锦江蓝润春天的销售备案数据进行了分析,该项目同一楼栋、同一面积区间,不同楼层商业房地产之间的楼层修正比例为:

项目信息:卓锦城六期紫红双郡占地面积51333平方米,建筑面积90000平方米,分为红郡和紫郡两个组团开发,住宅区由14栋28~32层塔式纯住宅和两层地下车库组成,住宅组团内规划部分商业。居住组团内规划卓锦曼购中心商业综合体,作为区域内大型商业配套,该商业综合体于2017年6月正式开业。目前已有多个大小型商家入驻,后期将持续招商。

调研数据:

以上所选案例商服繁华程度、开间进深、所在楼层、层高、装修情况等因素大致相当,因此在不考虑其他因素对价格的影响下,我们对卓锦城六期同一楼栋、同一楼层,不同面积区间商业房销售备案数据分析,该项目大体量(>1500㎡)与超大体量(1000-1500㎡)商业房地产的修正比例为78%。


五、市调结论

从目前的房地产市场状况来看,影响商业房地产价格的因素主要包括:片区商业成熟度、片区商铺的租金水平、临街铺位的供需状况、片区商业目前的销售价格、商铺的硬件、商铺的具体位置等因素,此外,项目的整体规划对商业房地产的价格也有很大影响,通常独栋商业和综合体项目内的商铺会受商场内的业态规划、垂直交通布局、开发商招商引资政策等因素影响,导致商业房地产的价格更具特殊性,故本次选取的案例均为住宅小区配套的商业房地产,以住宅底商和小区商业街为主。

从以上三圣乡片区内商业房地产的市调数据来看,我们认为,片区内相同条件下一层和二层商业房地产之间的修正比例为:40%-60%;二层与三层之间修正比例为:65%-75%;三层与四层之间的修正比例为80%-90%。小体量(<100㎡)与中等体量(100-500㎡)商业房地产的修正比例为:65%左右,中等体量(100-500㎡)与较大体量(500-1000㎡)修正比例为60%左右,大体量(1000-1500㎡)与超大体量(>1500㎡)的修正比例为80%左右。

在评估工作中,涉及楼层、体量修正的商业房地产时还应当参考片区内不同楼层之间、不同体量之间的商业房地产具体租金、体量差异而定,本调查报告不具备普遍参考意义。(国策成都 曾富平、许可、任毓敏)




机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

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全国一级房地产估价机构排名第二


现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估(含上市公司资产评估)、征收(拆迁)评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。


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