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[中房研协]2017年中国楼市大盘点

聚行业--房地产评估 中国房地产业协会   2018-01-02 09:51

房地产评估-全文略读:对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。这意味着明确了未来房地产税的计税依据,即“评估值”。这也是官方首次明确地产税的计税依据,但目前房地产税的征收细节还没有透露...

 1、恐慌式抢房

 

 事件:从2月开始,包括北京、上海、广州在内的多个热门城市出现抢房潮,多个楼盘一夜售罄,二手房业主反价成为常态,恐慌与焦虑蔓延。2016年部分一二线城市房价暴涨,10月份,史上最严楼市调控袭来,全国楼市暂时消停;然而时间进入2017年,不仅一二线城市重启上涨节奏,三四线城市亦加入其中。

 

 点评:楼市是个非理性市场,具有顺周期的特征,上涨时会刺激市场情绪,从而加剧上涨,下跌时无人问津,容易形成崩盘效应。恐慌式抢房正是这一现实的写照。

 

 2、调控政策密集出台

 

 事件:3月17日,北京发布楼市调控新政《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。随后3月26日,北京市接连出台多个延续性政策,无论是对“商住限购”、二套房贷认定、首付比例、对“假离婚”的监控、对贷款发放的限制等,每一项政策严厉程度都是全国罕见。

 

 此后,环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等地不同程度的跟进政策。更多的地方城市也在随后时间内陆续跟进,2017年新一轮调控政策蔓延全国,密集程度前所未有。截至12月底,年内累计超过100个城市以及相关部门(县级以上)发布房地产调控政策,业内统计的政策发布次数超过250次。仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次,此外上海、广州、深圳、杭州、成都等其他城市发布政策密集程度超过历年。接近50城出台了限售政策,限售期2-5年不等。其中既有广州、南京等一二线热门城市,也有河北白沟、福建闽侯等名不见经传的三四线小城镇。因此,2017年房地产行业的调控政策被称为“史上最密集”。

 

 点评:综合来看,调控范围从一线、二线扩展到三四线,参与城市超过百个;调控的手段有限购、限贷、限价、限售、限商等等,层出不穷;调控的对象也从开发商延伸到了中介机构,二手房业主;其他诸如离婚买房、商改住等众人皆知的擦边球也迎来了整顿。全年调控力度大,时间长,可谓空前。

 

 3、“万宝之争”落幕

 

 事件:6月9日,万科发布公告称,恒大将持有的14.07%万科股权以292亿元的价格转让给深铁集团,万科股票将于6月12日复牌。至此,深铁持股比例升至29.38%,全面超越宝能,成为万科第一大股东地位。6月30日,万科在深圳举行年度股东大会,宝能方并未派人到现场参加万科股东会。随后,宝能首次就万科董事会换届公开表态:从大局出发,支持万科换届方案,支持万科持续发展。从2015年7月份宝能首次举牌万科,到万科董事会改选落定,历时整整两年的“宝万之争”在多方力量博弈之下,由国企深圳地铁集团出面终结。

 

 点评:这可能是自中国股市诞生以来最为波澜壮阔、情节曲折的一个资本故事。这个案例将来一定会写进各种财经教科书,被人反复分析研究。事实上,随着万科股权之争的走向逐渐明朗,已有不少专家学者开始对此进行复盘与反思。此后,银监会、保监会、证监会连续出台一系列政策,加强对混业经营的监管、弥补现有分业监管模式漏洞。

 

 4、小区隔离墙

 

 事件:2017年年中,深圳北京等地的多个小区里,爆发了一场无形的阶层战争。深圳某小区的商品房业主要求与安居房的住户分割管理,北京的部分小区则将商品房与自住房、保障房用围墙、栅栏一分为二,老死不相往来。一边认为另一边不劳而获,仅用几百元上千元租金,就能享受到他们耗尽祖孙三代积蓄、每月承受万元贷款所获得的公共服务,另一边则认为保障房是政府的民生项目,并非开发商的施舍,既然交了同样的物业费,理应享受同样的公共服务。

 

 点评:回到政策的出发点,商品房小区配建公租房,本意在于让不同群体居住在一起,促进社区融合以及阶层和解。然而,在现实里,融合不复存在,转而变成了一场新的阶层斗争。可以想象,未来这种冲突还会变本加厉。在房价依旧高企的现实之下,财富的差异最终都会演变成阶层之间的对垒。尤其是房价一路飞涨,市场对有房者的馈赠,是无房者无论努力辛苦多少年都追不回的。

 

 5、开展共有产权试点

 

 事件:今年9月,住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市以制度创新为核心,结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。此外,12月27日北京5宗地块挂牌,有两宗为国企自有用地,这是北京首次利用国有企业自有用地建设共有产权房。

 

 点评: 未来公租房、年轻人为主要需求群体的租赁住房、流动性较差的共有产权住房、无限制但供应较少的商品房,将共同构成一线城市和热点城市多层次的住房供应体系,成为长效机制的重要组成部分。

 

 6、万人抢房

 

 事件:11月南京河西版块10个楼盘领到预售证,推出3177套房源,释放了接近150亿货值的房子,购房者蜂拥而至,售楼处排起长龙,有的甚至为了买到房子,一家人分头去几个楼盘去排。与此同时,南京有地王项目被曝停工,而多地房价都开始松动。

 

 点评: 一边是地王停工,一边是万人抢房,这两种截然不同的景观交杂在一起,见证中国楼市的怪诞。楼市本来开始调整,地王承受不住,房价有所松动,然而在限价政策之下,地方人为制造抢房的套利空间,与年初的恐慌式抢房不同,这一轮抢房潮,正是政策导致的套利游戏。新房二手房价格倒挂,制造了抢房套利空间。同时,摇号看起来貌似很公允地将套利机会分配给所有人,但实际上,动辄八成乃至全款的限制,直接将大量普通的刚需一族排除在外,摇号成了拿着巨额存单的富人们的投机游戏。此外,地王项目堪忧,截至2017年10月,2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右。

 

 7、环京楼市暴跌,部分区域房价重回“万元时代”

 

 事件:环京多地房价每平方米下跌5000元已成常态,其中,燕郊新建住宅房价每平方米下跌1万元更是普遍现象。在二手房方面,根据链家研究院统计的数据,燕郊二手房价格月均成交价格从年初的3万元/平方米以上,跌至不足2万元/平方米,近乎腰斩,且议价空间从最初的1%左右,达到了现在的5%左右。

 

 点评:如果说深圳房价只是假摔,那么北京和环京楼市房价则是真跌。半年之前还人满为患的售楼处和中介门店,如今已冷冷清清,无人问津。在河北廊坊等地,“低首付”促销重现江湖,部分楼盘可20%首付“锁定房源”,试图刺激楼市,然而市场却无人接盘。这是市场发出的信号,随着政策从紧、利率回升和市场情绪回归理性,一些缺乏经济面支撑的楼市,泡沫开始逐步破裂。

 

 8、新租房时代崛起

 

 事件:2017年7月,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。8月9日,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。10月10日,支付宝宣布,租房全部免押金。据悉,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。再接着北京、上海等地推出只租不售地块、政策允许集体土地建设租赁房、建行等多家银行纷纷布局租赁产业,最后重要顶层会议将租赁定位未来发展重点。

 

 点评:租赁是今年最大的关键词,新租房时代也被视为自1998年之后第二次房改。如果说1998年的房改,是立足于商品化改革,为市场提供更多房源;这一次则立足于居住需求,用租房来刹住房价暴涨的高速列车。在国家大力推进住房租赁市场的背景下,随着大量机构的加入,意味着将有大量的资金和资源进入租赁市场。此后,租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进。人们的心目中的租房市场,正在从散租为主变革向长租为主,这也是租房市场产生变局的主要特点之一。不过,租房听起来很美好,但在房地产经济依赖、土地财政和房价暴涨的巨额利益面前,租赁体系建设并没有想象的好。

 

 9、首单央企租赁住房REITs发行

 

 事件:10月份,保利房地产(集团)股份有限公司发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金(REITs),发行总额不超过50亿元。据上交所公司债券项目信息平台显示,保利集团联合中联前源不动产基金管理有限公司(中联基金)共同实施的保利租赁住房REITs已通过审批。产品总规模达50亿元,并以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级为AAA。

 

 点评:该产品的落地,为国内租赁住房资产证券化再添新样本。推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。近年来,国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设,推进REITs试点亦被多次提及。对于保利租赁住房REITs的落地,市场认为,其作为国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs,将具有很好的市场示范效应,对国内REITs的进一步发展,乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。

 

 10、深圳房价14连跌

 

 事件:深圳房价除了2016年9月到10月突然的跌去了将近6000元,从2016年10月到2017年11月,这13个月,深圳房价仅仅跌了1333元,平均每个月跌去110元,这样的数字,基本可以忽略不计。

 

 点评:更滑稽的是,2017年11月相比于10月,房价仅仅跌去10元,10月相比于9月,也只是跌去26元,这样的跌价,连一杯星巴克的咖啡都买不起,遑论动辄数百万上千万的房子?

 

 所以,放眼于全国,有多少价格数据失真?又有多少地方在这样的数字面前,宣称完成了调控任务?

 

 11、环京楼市暴跌,部分区域房价重回“万元时代”

 

 事件:环京多地房价每平方米下跌5000元已成常态,其中,燕郊新建住宅房价每平方米下跌1万元更是普遍现象。在二手房方面,根据链家研究院统计的数据,燕郊二手房价格月均成交价格从年初的3万元/平方米以上,跌至不足2万元/平方米,近乎腰斩,且议价空间从最初的1%左右,达到了现在的5%左右。

 

 点评:如果说深圳房价只是假摔,那么北京和环京楼市房价则是真跌。半年之前还人满为患的售楼处和中介门店,如今已冷冷清清,无人问津。在河北廊坊等地,“低首付”促销重现江湖,部分楼盘可20%首付“锁定房源”,试图刺激楼市,然而市场却无人接盘。这是市场发出的信号,随着政策从紧、利率回升和市场情绪回归理性,一些缺乏经济面支撑的楼市,泡沫开始逐步破裂。

 

 12、住建部等三部门武汉会商,防范化解房地产风险

 

 事件:11月21日,住建部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作。会议强调,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

 

 点评:十九大以后部分城市类似南京等楼市继续火热,而其他一些城市也出现了乱涨价等苗头,尤其是10月份全国70城房价环比增幅相比9月份有所提升,这都是一些风险警示,所以房地产调控政策继续从严应该是2018年的工作基调。化解泡沫风险当作重中之重,这意味着将有一系列金融手段继续去杠杆,房地产场外配资、场外资金流入房地产,将被更大力度的控制。此外座谈会上,住建部向地方政府吹风,要建立针对各地房地产市场的监测体系,并建立评价体系。这是要告诉地方政府,中央要对各地方调控的效果开展考核评价了,接下来,干不好的,就要问责。

 

 13、房地产税进入立法程序

 

 事件:11月份,财政部部长肖捷公开表示,未来将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。具体而言,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。这意味着明确了未来房地产税的计税依据,即“评估值”。这也是官方首次明确地产税的计税依据,但目前房地产税的征收细节还没有透露。

 

 点评:短期来看,房地产税落地的可能性不大,但预计最近房地产税的推进速度将加快,对房地产市场也将产生比较明显的影响。房产税的推出目前还存在法理缺陷,其中还存在权属关系复杂、许多住房没有登记、全国不能联网、征收难等技术性问题。如果把老百姓的住宅放到房地产中一起推行房产税,难度会非常大,至少短期内是难以成形的。

 

 14、房地产长效机制建立

 

 事件:12月初,中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设。12月下旬,中央经济工作会议再次提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

 

 点评:房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。促进房地产健康发展的长效机制很重要,住房制度也很重要。未来,要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租赁房、公租房等。现在很多地方的住房供应主体是唯一的,今后应该是多主体、多渠道供应的。住房市场中不应只有售卖市场,而是租赁市场和售卖市场并行,在特大城市租赁市场的增长速度可能会更快一些。

 

 15、50城卖地3.5万亿元,北京土地总成交额创下历史新高

 

 事件: 政策高压之下,地王鲜有出现,土地出让溢价率走低,甚至多地现流拍现象。但房企的扩张意愿强烈,土地补仓量仍然在猛涨。截至12月27日,全国卖地最多的50个城市合计卖地金额接近3.5万亿元,同比上涨31%。分城市来看,土地出让金额高的城市仍然集中在一、二线城市,北京、杭州、南京、重庆、上海、天津等城市卖地收入超过1000亿元。三、四线城市土地出让金有明显上涨,多城卖地收入超过500亿元。从土地溢价率来看,大部分城市平均溢价率同比下降,地王出现数量有所减少。其中,武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆等“旧热点”城市土地溢价率与2016年相比,明显下降。其中北京土地招拍挂市场收官,总成交金额达2795.6亿元,创下历史新高。

 

 点评:整体看,过热的楼市明显已被抑制,各地去库存效果明显,其中三、四线城市是去库存的主力。明年开始,这些土地将转变为项目逐步入市,预计未来大部分城市房价将较为平稳,部分城市成交量将有所回暖。不过,即使在这种市场环境下,之前部分抢得高价地的房企仍将面临入市难题,加上融资渠道收紧,有些企业将面临资金压力。

 

 16、房地产销售面积、销售金额再次刷新纪录

 

 事件: 2017年1-11月份全国商品房销售面积146568万平方米,销售额115481亿元。标杆房企大多都完成全年任务,基本全部超过2016年,

 

 点评:虽然调控持续出台,但整个行业的销售规模依然持续创造历史记录,2017年刷新销售额最高记录已成定局。预计商品房销售额将突破12.5万亿,商品房销售面积突破16.5亿平米。从企业发展上看,2017年千亿房企可能扩容至16家 。TOP3碧桂园、万科、恒大销售业绩或将突破5000亿,保利、融创也可能进入3000亿阵营。

 

 结语

 

 从年初的恐慌到年底的仿徨,中国楼市这一年犹如过山车般,让每一个人都无所适从。这一年出现许多关键词,例如:房住不炒、租售并举、房产税、特色小镇、长效机制等等,这些都是对房地产行业格局的重构与住房制度变革所提出的。

 

 这是一个新的时代,一切都有可能发生变化。过去的经验未必再适用,未来的预期也不那么肯定。未来房价向何处去,不是黑板经济学的自我想象,也不是政策扎堆的一厢情愿,而要看在土地利益、房地产依赖、市场机制、社会情绪、民生需求诸元素里,谁能发挥主导作用。

 

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