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融信攻守道:广布局 提效益 实现跨越式发展

聚行业--房地产评估 盘龙城社区网   2018-01-05 13:37

房地产评估-全文略读:2017年7月,融信与海亮地产正式建立战略合作关系,以28.97亿元的价格战略合作宁波海亮及安徽海亮公司55%的股权,涉及中西部省会及周边17个城市的35个项目,以不到1000元/平方米的平均楼面价格获得超过500万平方米的土储,以较小的成本进一步...

[提要] 融信集团成立于2003年,2016年在香港联交所上市,是一家专注于中高端住宅及商办物业开发的大型现代化企业集团。根据中国指数研究院发布的百强房企报告显示,2017年,融信已从一家深耕福建的区域型房企成长为中国房地产百强企业(前30),砥砺前行14载,实现跨越式发展,表现可圈可点。

 

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融信集团成立于2003年,2016年在香港联交所上市,是一家专注于中高端住宅及商办物业开发的大型现代化企业集团。根据中国指数研究院发布的百强房企报告显示,2017年,融信已从一家深耕福建的区域型房企成长为中国房地产百强企业(前30),砥砺前行14载,实现跨越式发展,表现可圈可点。2016年初,融信将总部搬迁至上海,开启了全国化的战略征途,并在短短的一年时间内完成全国化战略布局,赢得了资本市场的关注。

 

靓丽的业绩表现,规模成长加速

 

融信于2016年开始全国化布局,全年销售额和销售面积有爆发性的增长。2017年融信继续保持快速增长态势,数据显示今年1-11月份,不含合营及联营公司的合约销售金额已达411.61亿元,较年初定下的325亿元全年销售目标,高出约27%。

 

图:融信集团2014-2017.11销售额、销售面积及平均单价

 

截至2017年10月31日,不含合营及联营公司,融信整体销售均价维持在2.2万元/平方米以上,这一均价销售水平,已经高于绝大多数第一梯队房企。这得益于融信对于中高端产品的专注,在白热化的市场竞争中,高品质产品需求增长强劲,专注于高品质产品的打造,不失为提升产品收益的有效途径。

 

融信2017年在已布局区域可谓全面开花,每个区域都不乏销售数据靓丽的明星项目产品。福州市场实现百亿销售;杭州创世纪9月17日首开,便成为月均销量板块第一;杭州融信公馆ARC9月30日首开即告罄;在上海,调控升级的情况下,主攻商办类产品,融信绿地国际和虹桥世界中心两大商办项目,迄今累计认购销售额超过百亿元。

 

低成本土地储备,蓄力未来发展

 

据中指院统计,2017年前11月,融信在全国区域新增土储超过900万平方米(含收购海亮项目),权益面积超过500万平方米,整体平均拿地成本较去年大幅下降。新增土地分布于杭州、漳州、南京、成都、天津、福州、广州、厦门等20多个城市。

 

截止2017年11月底,融信土地储备合计近1500万平方米,较2016年末增长超40%,平均土地成本大幅下降。融信的土地储备中大部分待开发项目位于一二线城市,如上海、杭州、福州、南京、天津等地核心区域的优质土地。在持续快速增加土地储备的同时,融信拿地成本进一步下降,合理的区域布局及较低的土地成本,为未来业绩及利润收益的进一步提升打下坚实的基础。

 

图:融信2016年中-2017年11月末土地储备及平均土地成本

 

融信2017年前11个月收购土地(去除收购海亮获得的土地)中一半以上为项目合作开发,合作开发模式让融信以更小的投入获取了更多优质项目,在提高市场占有率的同时,也降低了融信整体的财务负担,大大降低了市场风险。

 

2017年7月,融信与海亮地产正式建立战略合作关系,以28.97亿元的价格战略合作宁波海亮及安徽海亮公司55%的股权,涉及中西部省会及周边17个城市的35个项目,以不到1000元/平方米的平均楼面价格获得超过500万平方米的土储,以较小的成本进一步扩充企业的土地及项目储备。

 

充足的土地储备和均衡的城市布局为融信未来的稳定发展奠定了坚实的基础,在手近3000亿的货值为企业业绩的持续增长提供保障,千亿融信指日可待。

 

城市群战略布局,快速完成全国区域拓展

 

随着我国城市化的发展,中国经济地理的格局和行业的趋势都发生了变化,简单地以“一二三四线”来划分城市,并不能展示区域和城市间各自的特点。国内城市的发展已经形成了城市群现象,同一城市群内的城市,在经济、人口、交通等方面的关联度十分紧密。

 

融信现阶段融入城市群的概念,进行战略布局。重点布局全国各区域发展较好的核心城市,并向核心城市周围有发展潜力的外溢城市进行辐射布局,此为融信全国布局的核心思路,同样也符合我国目前城市化的发展进程。长三角城市群、海峡西岸城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、西北城市群、中部城市群以及成渝城市群,为其新圈定的发展范围。

 

2016年融信香港上市,集团总部搬迁到上海,标志着融信进入了全国化业务拓展的发展快车道。经过短短一年时间,融信就已经从聚焦海峡西岸和长三角的区域性公司,迅速完成全国化布局,成长为全国性公司。2017年与海亮的战略合作,是融信在全国战略布局方向上迈出的重要一步。在短时间内以低成本获得自身缺少的西南和中部区域的土地及项目储备,成功完成对于全国重点区域七大城市群的业务拓展与战略性布局。

 

图:融信区域业务布局图

 

迄今为止,融信已在福州、上海、杭州、广州、厦门、南京、成都、重庆、天津、郑州、昆山、漳州、兰州、西安、银川、西宁等地拥有众多项目,聚焦中高端产品体系,产品涵盖高端公寓、别墅、服务式公寓、写字楼、商业综合体等多种物业类型,总投资额超3000亿元。融信短时间内完成全国化的战略布局,不断拓展企业未来发展所需要的市场空间,赢得了快速扩张的发展机会,为企业规模的进一步成长打下了坚实的基础。

 

坚守地产主业,旧改项目大放异彩

 

融信以中高端住宅及商办物业开发为主,同时企业通过对于新业务的尝试,寻求更多的利润增长点。除了地产物业开发外,融信现阶段持有1个购物中心,2个小镇项目,2个五星级酒店,10余个自持性公寓和办公项目,总资产规模超过百亿。不难发现,融信的新业务仍然围绕房地产本身开展,聚焦于地产主业。

 

在项目获取上,融信在城市旧改和棚户区改造方面不断加大力度,已成为行业典范。目前融信城市旧改项目已经分别在福州、杭州、郑州、太原、嘉兴等城市落子。其中,融信双杭城便是融信旧改的代表作,该项目是融信于2014年1月10日竞得的太平汀洲和苍霞旧屋改造地块,不仅是福州最大的旧改项目,同时也是全国最大的旧城改造项目之一。项目将太平汀州、苍霞连为一体,保留改造了广场、基督教堂等文物建筑,让新建筑将自然融入到整个上下杭以及苍霞区域的历史建筑群中。截止2017年10月,融信双杭城项目已累计近30亿元,已然成为福州城中心重点项目。

 

在产品打造上,融信坚持针对不同的客群打造不同产品,趋于城市文化特色的“定制化”服务,产品所进入的每一个城市,均尊重城市的文化肌理,选择国际一流建筑师、设计师的智慧联合知名承建商打造符合当地市场需求的标杆产品,坚持中高端精品战略。在住宅领域,融信公馆系产品已经得到市场的充分认可,未来还将在更多城市推出新的世纪系项目;在商办领域,融信同样打造了两个标志性的产品系列,融信中心系和城市之窗系。高品质产品的持续推出,为融信树立了良好的品牌口碑,在品牌端为融信未来的规模扩张蓄力。

 

内部优化,管理端为进一步扩张做准备

 

2017年年中,融信集团对于企业内部管理层级及管理模式进行优化升级,将原来所有的四个区域升级为四个事业部,力图把每一个事业部发展成为开发经营的实体单元。事业部成立的同时,将原有的“集团-区域-项目”的管理模式,调整为“集团-事业部-城市公司”模式,将公司的考核主体设置为事业部,充分对事业部进行放权。营销考核的主体由原来的项目调整为事业部,要求事业部统筹工程、外联、财务、营销等各部门达成营销指标,并赋予个事业部奖罚权利,管理方面享有更多的自主权。在考核方式上,融信将运营部、外联部、财务部纳入到营销考核管理中,形成“营销驱动型”考核机制。

 

图:融信管理模式的变化

 

融信一直重视营销的前置,坚持做城市研究,在拿地环节,营销有参与决策的权利,是投资决策委员会的重要成员。在对于城市和土地素质的产品定位环节,融信通常会让营销、设计、工程、财务、外联、物业、运营等部门充分参与,最大化的暴露冲突,在收益最大化和风险最小化的原则下,达成和解,从而实现项目开发过程中全流程的“沙盘推演”,在项目的最初始阶段进行项目的预期情况评估。

 

企业的发展同样需要人才的支撑,在人才培养上融信已经建立了完善的人才培训制度,针对不同层级的员工,提供不同形式的培训。例如针对中高层的头狼计划,内训为主的领航计划,校招和人才储备的“信”系列培训等等。对于年轻员工的“信”系列培训主要包括信力量、信之翼及信心计划。信力量和信之翼培训为企业招收和培养具有融信特质的企业人才储备;信心计划主要为融信培养后备管理人才,划分了一、二、三星梯队,分别对应基层、中层及高层团队,完善的层级培训,助力企业人才培养。

 

融信的团队整体年轻化,敢于用人是融信人才管理的特点,现在已经有89年的事业部总裁、90年的部门总经理,集团40岁以下的员工占比超过90%。年轻的团队带来更多的冲劲和创新精神,支持融信快速发展。

 

融信所采用的放权事业部的管理模式,也正类似于目前千亿级房企所普遍采用的管理架构;营销驱动型的考核机制,也有助于在放权后考核和促进各事业部营销业绩指标的达成;完善的人才管理制度,为企业的未来扩张夯实人才基础。企业内部管理的整体优化为未来的千亿计划做足准备。

 

融信不仅有靓丽的规模增长和销售数据,更是内外兼修,为下一步的发展扩张做足准备。充足的项目及土地储备,快速完成的全国化布局,不断优化的内部管理结构,融信已经迈进了规模扩张的快车道。

 

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